Hoe een huurindexering berekenen: stap-voor-stap gids
Volledige methode om een huurindexering in België te berekenen: wettelijke formule, Statbel-gezondheidsindexen, cijfervoorbeelden, EPC-correctiefactoren.
Antwoord in het kort
De berekening van een huurindexering in België volgt dezelfde formule in de drie gewesten (artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek, overgenomen door artikel 26 van het Waals decreet van 15 maart 2018 en artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet). Zij verloopt in vier stappen: de twee Statbel-gezondheidsindexen identificeren, de formule toepassen, eventueel corrigeren volgens het EPC en het gewest, de geldigheidsvoorwaarden verifiëren (schriftelijke huurovereenkomst — in Brussel en Wallonië ook geregistreerd —, schriftelijke vraag, verjaardagsdatum). Brussel en Vlaanderen vermenigvuldigen het resultaat met een correctiefactor voor bepaalde huurovereenkomsten van vóór oktober 2022; Wallonië past een blijvende bijzondere methode toe op de in 2022-2023 geplafonneerde EPC D-G huurovereenkomsten.
Geïndexeerde huur = Basishuur × (Gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding ÷ Aanvangsindex) — aanvangsindex: maand vóór de sluiting van de overeenkomst (Brussel, Wallonië) of vóór de inwerkingtreding (Vlaanderen, overeenkomsten gesloten sinds 2019).
Stap 1: de juiste gezondheidsindexen identificeren
De klassieke valstrik van de indexeringsberekening ligt in de selectie van de indexen. Twee data tellen — de sluiting en de inwerkingtreding — en zij spelen niet dezelfde rol in elk gewest.
- Aanvangsindex: in Brussel en Wallonië de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de sluiting van de huurovereenkomst. Niet de maand van sluiting zelf: een huurovereenkomst gesloten op 14 juni 2021 neemt de index van mei 2021. In Vlaanderen is het, voor overeenkomsten gesloten sinds 1 januari 2019, de index van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding (oudere Vlaamse overeenkomsten blijven op de maand vóór de sluiting).
- Nieuwe index: in de drie gewesten de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding. Voor een indexering op 1 juli 2026 is het de index van juni 2026.
Statbel publiceert de bruto gezondheidsindex elke maand, doorgaans rond de 26e. Zolang de index van de vereiste maand niet is gepubliceerd, kan de indexering niet worden meegedeeld — de berekening zou voorbarig en juridisch betwistbaar zijn.
| Gewest | Sluiting | Inwerkingtreding | Aanvangsindex | Verjaardag | Nieuwe index |
|---|---|---|---|---|---|
| Wallonië | 14 juni 2021 | 1 juli 2021 | mei 2021 | 1 juli 2026 | juni 2026 |
| Vlaanderen | 14 juni 2021 | 1 juli 2021 | juni 2021 | 1 juli 2026 | juni 2026 |
| Brussel | 10 maart 2021 | 1 juni 2021 | februari 2021 | 1 juni 2026 | mei 2026 |
| Vlaanderen | 10 maart 2021 | 1 juni 2021 | mei 2021 | 1 juni 2026 | mei 2026 |
Wanneer de inwerkingtredingsdatum verschilt van de datum van sluiting (frequent geval: huurovereenkomst gesloten in maart voor een ingang in juni), is de verjaardagsdatum altijd die van de inwerkingtreding, in de drie gewesten; enkel de aanvangsindex hangt af van het gewest. Het verschil is niet onbeduidend: voor de huur van 800 € gesloten op 10 maart 2021 hierboven geeft de formule 1 008,93 € in Brussel (aanvangsindex 110,39) tegenover 1 003,48 € in Vlaanderen (110,99) op 1 juni 2026. Dat is de tweede grote valstrik van de berekening.
Stap 2: de federale formule toepassen
De berekeningsformule komt uit artikel 1728bis van het oud Burgerlijk Wetboek, dat nog steeds geldt in Brussel (samen met artikel 224/2 van de Brusselse Huisvestingscode) en werd overgenomen door artikel 26 van het Waals decreet van 15 maart 2018 en door artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Zij is identiek in alle gewesten:
Geïndexeerde huur = Basishuur × (Nieuwe index ÷ Aanvangsindex)De basishuur is de oorspronkelijke huur die in de huurovereenkomst staat, nooit de laatst geïndexeerde huur. Men indexeert altijd ten opzichte van de huur van het contract — niet ten opzichte van de vorige indexering. Deze regel vermijdt gecumuleerde verschillen bij kleine opeenvolgende fouten. Enige uitzondering: de bijzondere Waalse methode uit stap 3, die vertrekt van de aangepaste huur van 2022-2023.
Volledig cijfervoorbeeld. Waalse huurovereenkomst (EPC B) gesloten op 14 juni 2021 en in werking getreden op 1 juli 2021, basishuur van 800 €. Indexering op 1 juli 2026.
- Aanvangsindex: mei 2021 (maand vóór de sluiting) → 110,99
- Nieuwe index: juni 2026 → 139,08
- Berekening: 800 × (139,08 ÷ 110,99) = 1 002,47 €
Nieuwe maandelijkse huur: 1 002,47 € — hetzij een stijging van 202,47 €/maand ten opzichte van de basishuur van 800 €.
Dezelfde huurovereenkomst in Vlaanderen zou vertrekken van de index van juni 2021 (maand vóór de inwerkingtreding, 111,31): 800 × (139,08 ÷ 111,31) = 999,59 €.
Deze gecumuleerde stijging over 5 jaar weerspiegelt de Belgische inflatie over de periode. Zij is enkel verschuldigd op schriftelijke vraag van de verhuurder: de indexering gebeurt nooit automatisch, en een laattijdige vraag werkt slechts terug tot de 3 maanden vóór de maand van de vraag (zie onze gids na 5 jaar).
Stap 3: de regionale EPC-correctie toepassen
Sinds de inflatiestijging in 2022 hebben de drie gewesten de indexering van energieverslindende woningen beperkt — eerst met tijdelijke maatregelen (2022-2023), daarna met een blijvende regeling. De situatie op 17 september 2026 is als volgt:
Wallonië
Plafonneringsperiode beëindigd eind 2023, maar blijvende bijzondere methode voor geplafonneerde EPC D-G huurovereenkomsten. De tijdelijke beperking van het Waals decreet van 19 oktober 2022 liep af op 31 oktober 2023. Sindsdien geldt de gewone formule — behalve voor huurovereenkomsten met EPC D, E, F, G of zonder certificaat, in werking getreden vóór 1 november 2022, waarvan een verjaardag tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 viel: hun indexering vertrekt van de aangepaste huur van die periode, met de index van de maand voorafgaand aan die verjaardag als aanvangsindex (decreet van 19 oktober 2022, nog steeds van kracht, tot wijziging van artikel 26 van het decreet van 15 maart 2018). De andere Waalse huurovereenkomsten worden rechtstreeks volgens stap 2 berekend.
Officieel voorbeeld van de Waalse overheid (SPW). Huur van 600 €, overeenkomst gesloten in september 2019 en in werking getreden op 1 november 2019, EPC E. Op 1 november 2022 gaf de gewone formule 703,69 €; aangezien de vorige huur 626,79 € bedroeg, mocht slechts de helft van de stijging worden toegepast: aangepaste huur van 665,24 €. Op 1 november 2023 vertrekt de berekening van dat bedrag, met de index van oktober 2022 (127,92) als aanvangsindex: 665,24 × (128,30 ÷ 127,92) = 667,22 €, tegenover 705,79 € met de gewone formule.
Brussel
Een correctiefactor geldt voor huurovereenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking traden en waarvan het EPC E, F of G is (ordonnantie van 13 oktober 2022, daarna ordonnantie van 13 oktober 2023, in werking op 14 oktober 2023 — artikel 224/2, § 1/2 van de Brusselse Huisvestingscode). Sinds 14 oktober 2023 wordt het volledige resultaat van de formule vermenigvuldigd met die factor, die afhangt van de verjaardagsmaand: ongeveer 0,945 tot 0,990 voor een EPC E, ongeveer 0,891 tot 0,980 voor een EPC F of G. De klassen A tot D, en alle huurovereenkomsten die vanaf 14 oktober 2022 in werking traden, worden voor 100 % geïndexeerd.
Contracten vanaf 14/10/2022: 100 % alle klassen. Geregistreerde huurovereenkomst en geldig, aan de huurder bezorgd EPB-certificaat vereist om te indexeren. Tijdens het venster 2022-23 golden andere percentages.
Het criterium is wel degelijk de datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst, niet de datum waarop ze werd gesloten. En in Brussel is geen enkele indexering verschuldigd als de huurovereenkomst niet geregistreerd is of als het EPC-certificaat niet aan de huurder werd bezorgd.
Vlaanderen
Dezelfde logica: sinds 1 oktober 2023 geldt een correctiefactor voor overeenkomsten die vóór 1 oktober 2022 in werking traden en waarvan het EPC D is (ongeveer 0,945 tot 0,980) of E, F of ontbreekt (ongeveer 0,891 tot 0,960) — decreet van 3 oktober 2022, artikel 4. De labels A+, A, B en C, en alle overeenkomsten die vanaf 1 oktober 2022 in werking traden, worden voor 100 % geïndexeerd. Label G bestaat niet in Vlaanderen. Er is geen EPC vereist om te indexeren, maar zonder EPC (of met een vervallen EPC) geldt de laagste factor; de factor vervalt zodra de verhuurder een nieuw EPC A+, A, B of C behaalt.
Label G bestaat niet in het Vlaamse EPC. Contracten in werking getreden vanaf 1/10/2022: 100 % alle klassen.
Gecorrigeerde formule en frequente fout
Wanneer een correctiefactor geldt (Brussel, Vlaanderen), vermenigvuldigt hij het volledige resultaat van de gewone formule — en niet enkel de stijging. De gecorrigeerde formule luidt:
Geïndexeerde huur = (Basishuur × Nieuwe index ÷ Aanvangsindex) × CorrectiefactorVoorbeeld. Brusselse huurovereenkomst gesloten op 20 mei 2021 en in werking getreden op 1 juni 2021 (dus vóór 14 oktober 2022, factor toepasbaar), basishuur 800 €, EPC E. Op 1 juni 2026:
- Aanvangsindex: april 2021 (maand vóór de sluiting) → 110,93
- Nieuwe index: mei 2026 → 139,22
- Gewone formule: 800 × (139,22 ÷ 110,93) = 1 004,02 €
- Correctiefactor EPC E (verjaardag in juni): 1 004,02 × 0,972124068 = 976,03 €
Dezelfde huurovereenkomst in Vlaanderen, met een EPC D, vertrekt van de index van mei 2021 (110,99): 800 × (139,22 ÷ 110,99) = 1 003,48 €; × 0,972124068 = 975,51 €.
De frequente fout bestaat erin nog steeds de percentages van de tijdelijke periodes van 2022-2023 toe te passen, toen slechts een deel van de stijging mocht worden gevraagd (in Brussel, van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023, hoogstens de helft van de indexering voor een EPC E en geen indexering voor een EPC F, G of zonder EPC; in Vlaanderen, van 1 oktober 2022 tot 30 september 2023, de helft van de stijging voor een EPC D en geen indexering voor een EPC E, F of zonder EPC). Die regels zijn afgelopen: sindsdien slaat de factor op de volledige geïndexeerde huur. Omgekeerd komt het vergeten van de factor hier neer op 1 004,02 € vragen in plaats van 976,03 €, hetzij elke maand 27,99 € te veel.
Stap 4: de geldigheidsvoorwaarden verifiëren
De juiste berekening volstaat niet. Vier cumulatieve voorwaarden moeten vervuld zijn opdat de indexering wettelijk opeisbaar is:
- Schriftelijke huurovereenkomst in de drie gewesten en, in Brussel en Wallonië, een geregistreerde huurovereenkomst: zonder registratie is geen indexering verschuldigd, ongeacht de berekening. In Brussel komt daar de bezorging van het EPC-certificaat aan de huurder bij; in Wallonië is het EPC geen algemene voorwaarde, en in Vlaanderen is geen EPC vereist om te indexeren.
- Schriftelijke vraag aan de huurder, idealiter aangetekend voor het ontvangstbewijs. De vrije vorm is toegestaan maar moet het detail van de berekening, de gebruikte indexen en de ingangsdatum vermelden (zie ons briefmodel).
- Verjaardagsdatum strikt gerespecteerd: de indexering gaat ten vroegste in op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding. Een vroegtijdige kennisgeving vervroegt de ingangsdatum niet.
- Eén keer per jaar, en terugwerkende kracht beperkt tot de 3 maanden vóór de vraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek en gelijkwaardige gewestelijke bepalingen).
Onze gids wanneer indexeren detailleert de optimale kennisgevingsperiodes en de te vermijden kalendervalstrikken.
Bijzonder geval: wijziging van statistische basis
Statbel heeft de gezondheidsindex achtereenvolgens op vijf bases gepubliceerd: 1988, 1996, 2004, 2013 en 2025. Bij een wijziging van basis zijn de indexen niet meer rechtstreeks vergelijkbaar — er is een officiële overgangscoëfficiënt nodig om van de ene reeks naar de andere over te gaan.
| Basis | Betrokken huurovereenkomsten (ondertekeningsdatum) |
|---|---|
| 1988 | Ondertekend vóór 1 januari 1991 |
| 1996 | Ondertekend van 1 januari 1991 tot 31 december 1998 |
| 2004 | Ondertekend van 1 januari 1999 tot 31 december 2008 |
| 2013 | Ondertekend van 1 januari 2009 tot 31 december 2025 |
| 2025 | Ondertekend vanaf 1 januari 2026 |
Conventie van onze rekentool: de basis wordt gekozen volgens de ondertekeningsdatum van de huurovereenkomst. Een huurovereenkomst van 2018 wordt berekend in basis 2013; een huurovereenkomst van maart 2026 vertrekt vanuit basis 2025. Juridisch telt dat u twee indexen van dezelfde basis gebruikt: hun verhouding bepaalt de indexering. Combineer nooit een aanvangsindex van de ene basis met een nieuwe index van een andere basis.
Onze rekentool selecteert automatisch de basis en neemt er beide indexen in, wat deze terugkerende foutbron elimineert — ook voor oudere nog lopende huurovereenkomsten.
Frequente fouten te vermijden
- De datum van sluiting en de inwerkingtredingsdatum verwarren: de verjaardagsdatum (en dus de nieuwe index) volgt altijd de inwerkingtreding; de aanvangsindex volgt de sluiting in Brussel en Wallonië, de inwerkingtreding in Vlaanderen (overeenkomsten gesloten sinds 2019).
- De afgevlakte gezondheidsindex gebruiken in plaats van de bruto. De afgevlakte dient voor lonen en pensioenen; de bruto is alleen toepasbaar op huur.
- De correctiefactor vergeten in Brussel (huurovereenkomsten in werking getreden vóór 14/10/2022, EPC E, F of G) en in Vlaanderen (overeenkomsten in werking getreden vóór 1/10/2022, EPC D, E, F of geen EPC) — of de methode van de aangepaste huur in Wallonië.
- Nog steeds de percentages van 2022-2023 op de stijging toepassen: sinds oktober 2023 vermenigvuldigt de factor de volledige geïndexeerde huur.
- Meer dan één keer indexeren in hetzelfde verjaardagsjaar.
- Een indexering meedelen op een niet-geregistreerde huurovereenkomst in Brussel of Wallonië — er is geen indexering verschuldigd, zelfs als de berekening correct is.
- Een inhalen vorderen buiten de 3 maanden: de terugwerkingslimiet is strikt (art. 1728bis, §1 BW).
Berekenen in 30 seconden met onze tool
Om al deze valstrikken te vermijden en de exacte geïndexeerde huur voor uw huurovereenkomst te verkrijgen, past onze rekentool automatisch de formule, de aanvangsindex eigen aan elk gewest, de EPC-correctiefactor (of de Waalse methode) en de juiste Statbel-index toe. Deze uitleg is informatief en vormt geen juridisch advies.
Wat info.
De berekening volgens uw gegevens.
Regio van de woning, data van de huurovereenkomst, basishuur, EPC-klasse. De berekening gebeurt in een fractie van een seconde.
Verder lezen
Veelgestelde vragen
Welke formule toepassen om een indexering te berekenen? + −
De formule is dezelfde in de drie gewesten: Geïndexeerde huur = Basishuur × (Nieuwe index ÷ Aanvangsindex). De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De aanvangsindex is die van de maand vóór de sluiting van de overeenkomst in Brussel en Wallonië, maar die van de maand vóór de inwerkingtreding in Vlaanderen voor overeenkomsten gesloten sinds 1 januari 2019. Het is de bruto gezondheidsindex die Statbel publiceert, nooit de afgevlakte index. Brussel en Vlaanderen vermenigvuldigen het resultaat vervolgens met een correctiefactor voor bepaalde overeenkomsten van vóór oktober 2022 met een slecht EPC; Wallonië past een bijzondere methode toe op de EPC D tot G-overeenkomsten die in 2022-2023 geplafonneerd werden.
Hoe de juiste Statbel-gezondheidsindexen vinden? + −
Statbel publiceert de gezondheidsindex van elke maand op het einde van die maand. U heeft twee waarden nodig: de aanvangsindex (maand vóór de sluiting van de huurovereenkomst in Brussel en Wallonië; maand vóór de inwerkingtreding in Vlaanderen voor overeenkomsten gesloten sinds 2019) en de nieuwe index (maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding). Onze indextabel groepeert de maandelijkse historiek over 10 jaar met de conversies van statistische basis.
Welke EPC-correctie geldt voor mijn huurovereenkomst? + −
In Brussel vermenigvuldigt een correctiefactor het resultaat van de formule voor huurovereenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking traden en waarvan het EPC E (factor van ongeveer 0,945 tot 0,990) of F-G (ongeveer 0,891 tot 0,980) is; de klassen A tot D en recentere overeenkomsten worden voor 100 % geïndexeerd. In Vlaanderen geldt hetzelfde mechanisme voor overeenkomsten die vóór 1 oktober 2022 in werking traden: EPC D (ongeveer 0,945 tot 0,980), EPC E, F of geen EPC (ongeveer 0,891 tot 0,960); label G bestaat er niet. In Wallonië is er geen factor: overeenkomsten met EPC D tot G of zonder certificaat die een verjaardag hadden tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 worden berekend vanaf de aangepaste huur van die periode (decreet van 19 oktober 2022). De exacte factor hangt af van de verjaardagsmaand: onze rekentool past hem automatisch toe.
De bruto of afgevlakte gezondheidsindex? + −
Altijd de bruto gezondheidsindex. De afgevlakte gezondheidsindex (gemiddelde over 4 maanden) dient om lonen, pensioenen en sociale uitkeringen te indexeren. Voor huur is het de bruto gezondheidsindex die Statbel maandelijks publiceert. De twee verwarren is de meest voorkomende fout — de afgevlakte is doorgaans 0,3 tot 0,8 punt lager dan de bruto.
Wat te doen als mijn huurovereenkomst meerdere statistische bases doorkruist? + −
Statbel heeft de gezondheidsindex op vijf opeenvolgende bases gepubliceerd: 1988, 1996, 2004, 2013 en 2025. Het belangrijkste is dat u twee indexen van dezelfde basis gebruikt. Bij conventie kiest onze rekentool de basis volgens de ondertekeningsdatum: een huurovereenkomst van 2018 wordt berekend in basis 2013, een huurovereenkomst ondertekend in 2026 in basis 2025. Hij neemt automatisch beide indexen in diezelfde basis.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat).