Kunt u een huur nog indexeren na 5 jaar zonder indexering?
Bent u meerdere jaren vergeten uw huur te indexeren? Hier is wat de Belgische wet zegt over inhalen en verjaring.
Antwoord in het kort
De indexering is niet automatisch in België: het is een recht dat de verhuurder actief moet uitoefenen schriftelijk. Indien u ze gedurende meerdere jaren niet hebt gevraagd, kunt u nog een inhalen vorderen — maar de achterstallen zijn beperkt tot de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek). Voor de toekomst daarentegen geldt de vraag volledig: de huur gaat naar het volledig geïndexeerde bedrag.
Concreet: 5 jaar vergeten = 3 maanden achterstallen terugvorderbaar. Niet meer. De rest is definitief verloren — maar de toekomstige huur gaat naar het volledig geïndexeerde bedrag.
De indexering is niet automatisch
Veel verhuurders denken dat de indexering elk jaar automatisch wordt toegepast op de verjaardagsdatum van de huurovereenkomst. Dat is fout. Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek vereist een actieve stap van de verhuurder:
- De indexering moet schriftelijk worden gevraagd aan de huurder
- Zij geldt pas vanaf de vraag, met een terugwerkende kracht beperkt tot drie maanden
- Zonder schriftelijke vraag blijft de huur op haar oorspronkelijk bedrag — en de huurder heeft het recht een retroactieve niet-gemelde indexering te weigeren
Het is deze verplichting van actieve vraag die de mogelijkheid — of de onmogelijkheid — van het inhalen creëert.
De terugwerkende kracht beperkt tot drie maanden
Artikel 1728bis, §1 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek is expliciet: de vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag. Alle achterstallen ouder dan deze drie maanden zijn definitief verloren.
Hier is hoe het concreet wordt toegepast:
| Huur ondertekend | Verwachte jaarlijkse indexeringen | In 2026 kunt u vorderen |
|---|---|---|
| Juni 2018 | 8 indexeringen (2019-2026) | De achterstallen van de 3 maanden vóór de vraag |
| Juni 2021 | 5 indexeringen (2022-2026) | De achterstallen van de 3 maanden vóór de vraag |
| Juni 2024 | 2 indexeringen (2025-2026) | De achterstallen van de 3 maanden vóór de vraag |
Resultaat: hoeveel jaren u ook hebt “vergeten”, u krijgt slechts drie maanden achterstallen terug. Een laattijdige inhaalvraag heeft geen retroactief effect daarbuiten — maar zij brengt de toekomstige huur op het volledig geïndexeerde bedrag.
Waarom deze strikte limiet?
Het doel van de wet is dubbel:
- Bescherming van de huurder: vermijden dat een verhuurder bruusk meerdere jaren gecumuleerde achterstanden vordert, wat aanzienlijke sommen kunnen vertegenwoordigen
- Rechtszekerheid: een huur die jarenlang niet is geïndexeerd, wordt de feitelijke huur — de huurder heeft zijn budget dienovereenkomstig georganiseerd
Berekening van het inhalen: concreet voorbeeld
Nemen we het geval van een Waalse huurovereenkomst (EPB B), ondertekend en in werking getreden op 1 juni 2018 voor het bedrag van 750 €, nooit geïndexeerd gedurende 8 jaar. In september 2026 ontdekt de verhuurder de vergetelheid en wil inhalen.
Stap 1 — De indexen identificeren:
- Basisindex = mei 2018 (maand voorafgaand aan de ondertekening): 106,99
- Nieuwe index = mei 2026 (maand voorafgaand aan de verjaardagsdatum 2026): 139,22
Stap 2 — De formule toepassen:
- Theoretische geïndexeerde huur = 750 × (139,22 ÷ 106,99) = 975,93 €
- Maandelijks verschil = 975,93 − 750 = 225,93 €/maand
Stap 3 — De terugvorderbare achterstand berekenen (3 maanden vóór de maand van de vraag):
- Periode juni 2026-augustus 2026: 3 × 225,93 = 677,79 €
Stap 4 — Vanaf de kennisgeving:
- Vanaf september 2026 stijgt de maandelijkse huur naar 975,93 € (te betalen elke volgende maand)
Wat de verhuurder niet terugkrijgt: heel de rest van de verstreken periode. Telt men jaar per jaar het verschil op tussen de geïndexeerde huur en de betaalde 750 € (van juni 2019 tot mei 2026), dan komt men op ongeveer 7 959 € gecumuleerd inkomensverlies. Voor deze huurovereenkomst heeft de vergetelheid het equivalent van meer dan tien maanden huur gekost.
Om deze berekening automatisch te doen met uw huurovereenkomst:
Wat info.
De berekening volgens uw gegevens.
Regio van de woning, data van de huurovereenkomst, basishuur, EPC-klasse. De berekening gebeurt in een fractie van een seconde.
Hoe de inhalen aan de huurder meedelen
De vorm van de brief is vrij, maar wij raden systematisch het aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging aan om twee redenen:
- Bewijs van datum: de drie maanden worden teruggeteld vanaf de maand van de schriftelijke vraag. Het aangetekend schrijven bewijst die datum
- Anticipatie van het geschil: indien de huurder weigert, zult u het bewijs nodig hebben voor de vrederechter
Het is aanbevolen te vermelden:
- De toepasselijke wettelijke basis (artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek of gewestelijke tekst)
- Ondertekenings- en inwerkingtredingsdatum van de huurovereenkomst
- Gebruikte gezondheidsindexen (maand voorafgaand aan de ondertekening — of aan de inwerkingtreding, in Vlaanderen, voor huurovereenkomsten gesloten sinds 2019 — + maand voorafgaand aan de laatste verjaardag)
- Detail van de berekening + nieuwe maandelijkse huur
- Ingangsdatum van de nieuwe huur
Een kennisgevingsbriefmodel is beschikbaar, evenals een aangetekend verzendbordereau om bij te voegen.
Bijzonder geval: niet-geregistreerde huurovereenkomst
In Brussel en Wallonië moet de huurovereenkomst geregistreerd zijn; in Vlaanderen volstaat een schriftelijke huurovereenkomst. Indien uw Brusselse of Waalse huurovereenkomst nooit werd geregistreerd, heeft de huurder het recht om zelfs het inhalen van de laatste drie maanden te weigeren.
In die twee gewesten is de indexering zonder registratie niet verschuldigd — ongeacht de verstreken duur of de gebruikte formule. In Brussel moet bovendien een geldig EPB-certificaat aan de huurder zijn meegedeeld.
Onze gids niet-geregistreerde huurovereenkomst detailleert de mogelijke verhaalmiddelen in dat geval (latere regularisering, fiscale gevolgen voor de verhuurder, enz.).
Indien de huurder de inhalen weigert
Drie veelvoorkomende situaties:
-
De huurder weigert om verkeerd motief (bv. “u had mij eerder moeten verwittigen”, of “5 jaar is te laat”): uw inhaalrecht over de laatste 3 maanden is wel gegrond. Procedure: aangetekende ingebrekestelling → vrederechter indien geen betaling binnen 15 dagen
-
De huurder weigert om geldig motief (niet-geregistreerde huurovereenkomst in Brussel of Wallonië, EPB-certificaat niet meegedeeld in Brussel, foute berekening): hij heeft gelijk ten gronde. Regulariseer eerst het motief (latere registratie mogelijk, correcte herberekening), dan hernotifieer
-
De huurder negeert de brief: stuur een ingebrekestellingsbrief aangetekend met termijn van 15 dagen. Zonder antwoord, dien een verzoekschrift in bij de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat)
Onze gids weigering huurder behandelt deze 3 gevallen in detail met de bijbehorende briefmodellen.
Verder lezen
Veelgestelde vragen
Kan men meerdere jaren indexering inhalen? + −
Zeer weinig. De vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Concreet: indien u in 2026 ontdekt dat u sinds 5 jaar niet hebt geïndexeerd, kunt u enkel de laatste 3 maanden achterstand vorderen — de rest is verloren. Voor de toekomst daarentegen geldt de vraag volledig: de huur gaat naar het volledig geïndexeerde bedrag, berekend vanaf de basishuur.
Wat is de retroactiviteitsgrens om een indexering te vorderen? + −
Drie maanden. De vraag tot indexering heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag (art. 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Daarbuiten is het recht op achterstallen definitief verloren voor de niet-gevorderde periode. De toekomstige huur wordt niet aangetast: die gaat naar het volledig geïndexeerde bedrag.
Moet de inhaalvraag aangetekend worden verzonden? + −
Niet wettelijk verplicht, maar sterk aanbevolen. Bij geschil met de huurder is het aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging uw enige formeel bewijs van de kennisgevingsdatum.
Kan de huurder een 3-maanden-inhalen betwisten? + −
Ja, op twee hoofdmotieven: (1) in Brussel en Wallonië: niet-geregistreerde huurovereenkomst — of, in Brussel, EPB-certificaat niet meegedeeld aan de huurder —, in welk geval geen indexering verschuldigd is (in Vlaanderen volstaat een schriftelijke huurovereenkomst); (2) foute berekening, met bewijs ter ondersteuning. Bij blokkering beslist de vrederechter (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat).
Welke berekening toepassen voor de inhalen? + −
Men past de standaard wettelijke formule toe: Geïndexeerde huur = Basishuur × (Gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de laatste verjaardag van de inwerkingtreding / Gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de ondertekening). In Vlaanderen is de aanvangsindex, voor huurovereenkomsten gesloten sinds 1/1/2019, die van de maand voorafgaand aan de inwerkingtreding. De terugvorderbare achterstallen zijn beperkt tot de 3 maanden voorafgaand aan de maand van de vraag. Onze rekentool doet het automatisch.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat).