Regularisatie van een indexering: procedure
Fout, vergetelheid, opgelost meningsverschil: hoe een huurindexering regulariseren in België. Stap-voor-stap procedure voor verhuurder en huurder.
Antwoord in het kort
Een huurindexering regulariseren in België bestaat uit het herstellen van de juridische en financiële conformiteit na een onregelmatigheid: vergetelheid, berekeningsfout, opgelost meningsverschil. De standaardprocedure is minnelijk (kennisgeving + akkoord over het bedrag + betaling in één keer of gespreid). Bij impasse beslecht de vrederechter; de termijn tot het vonnis verschilt per kanton. Voor het verleden blijft de regularisatie geplafonneerd op de 3 maanden die voorafgaan aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek) — daarboven zijn de achterstallen definitief verloren. Voor de toekomst geldt de aanvraag daarentegen volledig: de volledig geïndexeerde huur is verschuldigd vanaf de kennisgeving.
Snelste methode: onmiddellijke herberekening via de calculator, kennisgeving per aangetekend met spreidingsvoorstel, schriftelijk akkoord over de kalender. 90 % van de gevallen wordt zo opgelost zonder gerecht.
Wanneer spreekt men van « regularisatie »?
De term « regularisatie » dekt verschillende onderscheiden situaties maar die gemeenschappelijk hebben dat ze beogen een conforme situatie te herstellen met het recht en het contract:
Situatie 1: Retroactieve vergetelheid
De verhuurder merkt op dat hij niet heeft geïndexeerd gedurende 1, 3 of 5 jaar. Zie onze gids vergeten-indexering voor de diagnose en het volledige actieplan.
Situatie 2: Te corrigeren berekeningsfout
De indexering werd kennisgegeven maar de berekening is fout (verkeerde index, vergeten EPC-correctiefactor of Waalse methode, enz.). De verhuurder of de huurder ontdekt de fout en wil het juiste bedrag herstellen.
Situatie 3: Opgelost meningsverschil na betwisting
Een geschil wordt opgelost in het voordeel van de verhuurder (de huurder had ten onrechte betwist). Men moet de tijdens de geschilperiode verschuldigde achterstallen herstellen.
Situatie 4: Recent geregistreerd contract na vergetelheid
Het contract was niet geregistreerd (dus geen indexering mogelijk in Brussel en Wallonië; in Vlaanderen volstaat een schriftelijk contract). De verhuurder regulariseert de registratie en wil dan recupereren wat kan.
Situatie 5: Te herzien berekening na verkoop van het goed
De nieuwe eigenaar stelt niet-toegepaste voorbije indexeringen vast. Hij regulariseert voor de laatste 3 maanden (wettelijk beperkte retroactiviteit).
De gouden regel: het plafond van 3 maanden
Wat ook de regularisatiegrond is, het plafond van 3 maanden is systematisch van toepassing: de aanvraag tot indexering heeft enkel retroactief effect voor de drie maanden die voorafgaan aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek). Dat betekent:
- Boven 3 maanden zijn de achterstallen definitief verloren
- De termijn wordt teruggeteld vanaf de maand van de schriftelijke aanvraag (de aangetekende zending bewijst die datum)
- De verhuurder kan nooit meer dan 3 maandelijkse verschillen vorderen voor het verleden
- Voor de toekomst geldt de aanvraag volledig: de volledig geïndexeerde huur (volledige formule vanaf de basishuur) is verschuldigd vanaf de kennisgeving
Het is de structurerende regel van elke regularisatie. Voor het detail, zie onze gids retroactieve indexering.
Minnelijke procedure: 4 stappen
De minnelijke regularisatie is de geprivilegieerde weg — minder duur, sneller, behoudt de huurrelatie.
Stap 1: Berekenen wat verschuldigd is
De calculator gebruiken om de officiële formule toe te passen vanaf de basishuur (ondertekeningsdatum, datum van inwerkingtreding, laatste verjaardag). Identificeer:
- De theoretische nieuwe maandelijkse huur
- Het maandelijks verschil ten opzichte van de effectief betaalde huur
- Het totaal van de recupereerbare achterstallen (3 maanden maximum, aan de voor elke betrokken maand indexeerbare huur)
Stap 2: De kennisgevingsbrief opstellen
De brief moet bevatten:
- Volledige identificatie van de partijen (verhuurder en huurder)
- Referentie van het contract (ondertekeningsdatum)
- Detail van de berekening (aanvangsindex, nieuwe index, formule, eventuele EPC-correctiefactor)
- Toepasselijke nieuwe maandelijkse huur
- Bedrag van de regulariseerbare achterstallen (3 maanden maximum)
- Spreidingsvoorstel (indien van toepassing, als commercieel gebaar)
- Bankrekening voor de regeling
- Handgeschreven of gekwalificeerde elektronische handtekening
Onze standaardbrief van kennisgeving dekt al deze elementen.
Stap 3: Verzenden per aangetekende met ontvangstbewijs
De aangetekende zending bewijst de datum van de schriftelijke aanvraag: de maand van die aanvraag is het vertrekpunt voor het terugtellen van de 3 maanden terugwerkende kracht. Zie onze gids aangetekend verplicht? voor de alternatieven (gekwalificeerde elektronische aangetekende zending, e-mail).
Stap 4: Het akkoord schriftelijk akteren
Indien de huurder de regularisatie en de eventuele spreiding aanvaardt, formaliseren door een eenvoudige uitwisseling van mails of een schriftelijk avenant (volgens de inzet):
« Mevrouw/mijnheer de huurder, ik bevestig uw aanvaarding van de indexering aan het bedrag van [X] €/maand vanaf [datum], evenals de regeling van de achterstallen van [Y] € over [N] maandbedragen van [Z] € vanaf [datum]. Het geheel geldt als akkoordakte. »
Het is het stuk dat verhuurder en huurder zal beschermen bij later geschil.
Klassieke spreidingsmodaliteiten
Voor een inhaalbeweging van honderden euros is de minnelijke spreiding de standaardpraktijk. Drie frequente modaliteiten:
| Modaliteit | Kenmerken | Wanneer gebruiken |
|---|---|---|
| Betaling in één keer | Totaal op de volgende vervaldag | Kleine bedragen (< 200 €) |
| Korte spreiding (3 maanden) | 3 gelijke maandbedragen bovenop de lopende huur | Gemiddelde bedragen (200-1 500 €) |
| Lange spreiding (6 maanden) | 6 maandbedragen bovenop de lopende huur | Grote inhaalbewegingen (> 1 500 €) |
| Zeer lange spreiding (12 maanden) | Bij wijze van uitzondering | Bewezen financiële moeilijkheid |
De spreiding is nooit een verplichting van de verhuurder, maar het is bijna steeds de meest rationele beslissing om de relatie te bewaren en de proceskosten te vermijden.
Gerechtelijke procedure: indien minnelijk faalt
Indien de huurder de minnelijke regularisatie weigert ondanks een conforme aanvraag, kan de verhuurder de vrederechter van de gemeente van de woning aanspreken. Procedure:
- Voorafgaande ingebrekestelling per aangetekende (15 dagen om te regulariseren)
- Zonder antwoord, neerlegging van een verzoekschrift ter griffie (bijdrage van 26 € bij de neerlegging)
- Zitting: oproeping door de griffier, in principe binnen 15 dagen na de inschrijving van het verzoekschrift (art. 1344bis Ger.W.)
- Vonnis: de termijn verschilt per kanton
- Gedwongen tenuitvoerlegging door gerechtsdeurwaarder indien de huurder niet betaalt
Zie onze gids juridische betwisting voor de gedetailleerde procedure.
Geschat totale kost:
- Vrederechter: bijdrage van 26 € bij de neerlegging van het verzoekschrift + 50 € rolrecht, na afloop gevorderd van de partij die in de kosten wordt veroordeeld (bedragen 2026)
- Gerechtsdeurwaarder, enkel bij gedwongen tenuitvoerlegging: bijkomende kosten, afhankelijk van het dossier
- Advocaat (niet verplicht): variabel ereloon
De gerechtskosten komen in principe ten laste van de verliezende partij (art. 1017 Ger.W.), dus van de huurder indien de verhuurder gelijk krijgt.
Gecijferde praktijkgevallen
Geval A: Eenvoudige regularisatie zonder betwisting
- Contract ondertekend en in werking getreden op 1 mei 2020 (Wallonië, EPC B), basishuur 750 €, nooit geïndexeerd
- Schriftelijke aanvraag verstuurd op 15 mei 2026: nieuwe huur 750 × 139,33 ÷ 110,22 = 948,08 €/maand, verschuldigd vanaf de huur van mei 2026 (maanden vanaf de verjaardag van 1 mei 2026)
- Terugwerkende kracht: februari, maart en april 2026. Die maanden liggen vóór de verjaardag van 2026 en worden berekend aan de huur die indexeerbaar was op de verjaardag van 1 mei 2025: 750 × 134,77 ÷ 110,22 = 917,05 €
- Regulariseerbare achterstallen: (917,05 € − 750 €) = 167,05 € × 3 maanden = 501,15 € (plus 198,08 € bijbetaling indien de huur van mei al aan 750 € werd betaald)
- Aanvaarding huurder met spreiding 3 maanden: 167,05 €/maand bovenop
- Regularisatie afgerond in 3 maanden (juni 2026 → augustus 2026)
Geval B: Regularisatie na berekeningsfout
- Verhuurder heeft in sept 2025 een indexering kennisgegeven aan 950 € (in plaats van de juiste 940 €)
- De huurder ontdekt de fout in jan 2026 (na 4 maanden overbetaling)
- Regularisatie: terugbetaling van het teveel = 10 € × 4 = 40 €
- Modaliteit: aftrek op de huur van de volgende maand of rechtstreekse overschrijving
- Termijn: doorgaans < 1 week
Geval C: Regularisatie na gerechtelijk meningsverschil
- Verhuurder heeft een door de huurder betwiste indexering kennisgegeven (grond: « huur te duur »)
- Vrederechter geeft de verhuurder gelijk (ongeldige grond)
- Regularisatie: integrale betaling van de achterstallen + gerechtskosten (waaronder het rolrecht van 50 €), in principe ten laste van de huurder
- Termijn: volgens de beslissing van de rechter
Geval D: Regularisatie na verkoop van het goed
- Oorspronkelijke verhuurder had niet geïndexeerd gedurende 4 jaar
- Verkoop in maart 2026, nieuwe eigenaar ontdekt de vergetelheid
- Kennisgeving aan de huurder op 1 april 2026
- Regularisatie: laatste 3 maanden × maandverschil = recupereerbaar
- Alles wat aan deze 3 maanden voorafgaat: verloren (beperkte retroactiviteit, art. 1728bis, §1 BW)
- Aansprakelijkheidsactie tegen de oude eigenaar indien recente verkoop met garantie
Frequente fouten bij een regularisatie
| Fout | Gevolg |
|---|---|
| Meer dan 3 maanden achterstallen vorderen | Huurder kan het overschrijdende deel rechtmatig weigeren |
| Vertrekken van de laatst betaalde huur of van een verkeerde aanvangsindex, in plaats van de formule (basishuur × nieuwe index ÷ aanvangsindex) | Foutieve berekening, geldige betwisting |
| Het regionale EPC-mechanisme vergeten (correctiefactor, Waalse methode) | Ongeldige berekening, betwisting |
| Kennisgeven zonder aangetekend | Betwistbare datum van de aanvraag, verlies van maanden |
| Systematisch elke spreiding weigeren | Doet het dossier omslaan naar het gerecht |
| Het akkoord niet schriftelijk formaliseren | Potentieel geschil over de inhoud van het akkoord |
| Eenzijdig compenseren met de huurwaarborg | Onwettig zonder akkoord huurder of gerechtelijke beslissing |
Om verder te gaan
- Ik ben vergeten te indexeren — diagnose en actieplan
- Retroactieve indexering: regels — retroactiviteit beperkt tot 3 maanden
- Indexering na 5 jaar — lang geval
- De officiële indexering berekenen — referentie-instrument
- Standaardbrief van kennisgeving — modelbrief
- Standaardbrief van ingebrekestelling — voorafgaande stap aan het gerecht
- Betwisting voor de vrederechter — bij geschil
- Aangetekend verplicht? — aanvaarde formaten
- Methodologie — wettelijke bronnen
Een indexering regulariseren is teruggaan binnen de limieten van wat de wet toelaat. De minnelijke weg blijft bijna steeds de meest rationele — de vrederechter is een vangnet, geen doel.
Veelgestelde vragen
Wat noemt men 'regulariseren' van een indexering? + −
Het is de juridische en financiële conformiteit herstellen na een onregelmatigheid: vergetelheid van de verhuurder, berekeningsfout, opgelost meningsverschil, laattijdige betaling van achterstallen. De regularisatie kan minnelijk zijn (rechtstreeks akkoord tussen verhuurder en huurder) of gerechtelijk (vonnis van de vrederechter). Ze veronderstelt een berekening van het exact verschuldigde bedrag en een overeengekomen betalingsschema.
Hoeveel tijd heeft men nodig om een indexering te regulariseren? + −
Van enkele dagen (onmiddellijke betaling van de achterstallen) tot meerdere maanden (minnelijke spreiding over 3-6 maanden). Indien de gerechtelijke weg nodig is, worden de partijen in principe opgeroepen binnen 15 dagen na de inschrijving van het verzoekschrift (art. 1344bis Ger.W.); de termijn tot het vonnis verschilt per kanton, en een eventuele gedwongen tenuitvoerlegging door een gerechtsdeurwaarder komt daar nog bij. De minnelijke weg blijft veruit de snelste en de minst dure.
Kan de verhuurder een regularisatie ineens opleggen? + −
Juridisch ja, de huurder is gehouden de achterstallen integraal te betalen bij ontvangst. In de praktijk aanvaarden veel verhuurders een minnelijke spreiding om de relatie te bewaren en een gerechtelijke procedure te vermijden. De weigering van spreiding blijft een recht van de verhuurder, maar moet duidelijk schriftelijk worden geformaliseerd om elk misverstand te vermijden.
Wist de regularisatie de voorbije fouten van de verhuurder uit? + −
Nee. Voor het verleden betreft de regularisatie enkel de financiële inhaalbeweging binnen de limiet van de 3 maanden die voorafgaan aan die van de aanvraag (artikel 1728bis, §1 van het Burgerlijk Wetboek; artikel 34 Vlaams Woninghuurdecreet). Alles wat deze 3 maanden overschrijdt, is definitief onherstelbaar. Voor de toekomst geldt de aanvraag daarentegen volledig: de volledig geïndexeerde huur is verschuldigd vanaf de kennisgeving. Regulariseren = inhalen wat juridisch kan, niet de geschiedenis herschrijven.
Is een avenant aan het contract nodig om de regularisatie te akteren? + −
Niet noodzakelijk. Voor een eenvoudige inhaalbeweging van achterstallen volstaat een kennisgevingsbrief gevolgd door een betaling (in één keer of gespreid). Voor een duurzame wijziging van modaliteiten (bijvoorbeeld toekomstige opschorting van de indexering gedurende 1 jaar als commerciële tegenprestatie), wordt een door beide partijen ondertekend avenant sterk aanbevolen voor traceerbaarheid.
Kan de huurder een minnelijke regularisatie weigeren en de gerechtelijke weg verkiezen? + −
Ja, het is zijn recht. Indien de huurder betwist op een geldige grond (niet-geregistreerd contract in Brussel of Wallonië, foutieve berekening, overschreden limiet van 3 maanden terugwerkende kracht), heeft hij er alle belang bij de verhuurder de vrederechter te laten aanspreken waar hij zal worden afgewezen. Indien de betwisting ongeldig is, riskeert de huurder de veroordeling tot de proceskosten naast de achterstallen. De minnelijke regularisatie is doorgaans het redelijke compromis.
Bereken uw indexering
Onze tool past automatisch de Belgische wettelijke formule toe met de actuele Statbel-indexen.
Naar de rekentool →Dit artikel is informatief en vormt geen juridisch advies. Voor elke betwiste of complexe situatie raadpleeg een advocaat of de vrederechter van de gemeente waar het pand zich bevindt (goedkope procedure, zonder verplichte advocaat).