Wat zegt de Belgische wet over de huurindexering?

Antwoord in het kort

De Belgische wet over de huurindexering rust vandaag op drie teksten, één per gewest: in Brussel artikel 1728^bis van het oud Burgerlijk Wetboek en artikel 224/2 van de Brusselse Huisvestingscode; in Wallonië artikel 26 van het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur; in Vlaanderen artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet (contracten gesloten sinds 1 januari 2019; artikel 1728^bis voor oudere schriftelijke contracten). De formule is gemeenschappelijk, maar de aanvangsindex is die van de maand vóór de ondertekening in Brussel en Wallonië, en van de maand vóór de inwerkingtreding in Vlaanderen (contracten gesloten sinds 2019). Sinds de zesde staatshervorming (2014) voegen de drie regio’s elk hun mechanismen toe (EPC-correctiefactoren in Brussel en Vlaanderen voor bepaalde contracten die vóór de herfst van 2022 in werking zijn getreden; in Wallonië de gewone formule sinds eind 2023, behalve een blijvende bijzondere methode voor de in 2022-2023 beperkte contracten met EPC D tot G).

De 4 sleutelteksten om te kennen

1. Artikel 1728^bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek

Het is de juridische grondslag van de indexering. Ingevoegd in het Burgerlijk Wetboek door de wet van 20 februari 1991, stelt het:

• Het recht van de verhuurder om de indexering te vragen één keer per jaar op de verjaardagsdatum
• De verplichting van een schriftelijke aanvraag (gewone, aangetekende of elektronische brief)
• De wiskundige formule gebaseerd op de door Statbel gepubliceerde gezondheidsindex
• Een terugwerkende kracht beperkt tot de drie maanden vóór de maand van de aanvraag

In essentie bepaalt de tekst dat de huur één keer per jaar wordt aangepast aan de kosten van het levensonderhoud, op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract, op basis van de gezondheidsindex en op schriftelijk verzoek van de verhuurder.

2. Wet van 6 augustus 1993 op de huurcontracten

Deze federale tekst wordt sinds de regionalisering aangevuld met voorwaarden eigen aan elk gewest:

• Registratie van het contract: in Brussel en Wallonië moet het contract geregistreerd zijn; in Vlaanderen volstaat een schriftelijk contract
• Gevolg van niet-registratie (Brussel, Wallonië): geen indexering verschuldigd zolang de regularisatie niet is uitgevoerd (onze gids niet-geregistreerd contract beschrijft de procedure)
• Wijze van kennisgeving: vrije vorm maar traceerbaar (aangetekende zending in de praktijk aanbevolen)
• Articulatie met opeenvolgende contracten: een nieuw contract vertrekt van een eigen indexbasis

3. Koninklijk Besluit van 24 december 1993

Het KB heeft de gezondheidsindex ingevoerd als specifieke basis voor de indexering van huren, in plaats van de algemene index van de consumptieprijzen (CPI). De gezondheidsindex sluit uit:

• Brandstoffen (benzine, diesel, stookolie)
• Tabak
• Alcohol

Deze uitsluiting beoogt de schokken van prijzen gekoppeld aan deze producten te neutraliseren, die sterk volatiel zijn en niet de gewone kosten van het levensonderhoud weerspiegelen. In de praktijk volgt de gezondheidsindex de CPI op 0,3 punt nabij over de lange termijn.

4. Regionale codes (sinds 2014)

Met de zesde staatshervorming zijn de regio’s bevoegd voor woninghuurcontracten. Elke regio heeft haar eigen normatieve verdieping toegevoegd:

• Brussel: Brusselse Huisvestingscode, art. 224/2 — aan de huurder meegedeeld EPC-certificaat als voorwaarde (§ 1), naast het geregistreerde contract; § 1/2: correctiefactor voor contracten die vóór 14 oktober 2022 in werking zijn getreden met een EPC E, F of G (ordonnanties van 13 oktober 2022 en 13 oktober 2023)
• Vlaanderen: Vlaams Woninghuurdecreet, art. 34 (contracten gesloten sinds 1 januari 2019: schriftelijk contract, schriftelijk verzoek, aanvangsindex van de maand vóór de inwerkingtreding); decreet van 3 oktober 2022 — correctiefactor voor contracten die vóór 1 oktober 2022 in werking zijn getreden (EPC D, E, F of zonder EPC)
• Wallonië: decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuur, art. 26 (formule, aanvangsindex van de maand vóór de ondertekening; schriftelijk en geregistreerd contract vereist), gewijzigd door het decreet van 19 oktober 2022 (nog steeds van kracht) — beperkingsperiode beëindigd op 31 oktober 2023, daarna een blijvende bijzondere methode (berekening vanaf de aangepaste huur) voor de in 2022-2023 beperkte contracten met EPC D tot G of zonder certificaat; gewone formule voor alle andere

Detail per regio op onze pagina’s Wallonië, Brussel en Vlaanderen.

De officiële formule stap voor stap

De drie gewestelijke teksten hanteren dezelfde formule, steeds berekend vanaf de basishuur:

Geïndexeerde huur = Aanvangshuur × (Gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding ÷ Aanvangsindex)

De aanvangsindex is die van de maand vóór de ondertekening van het contract in Brussel (art. 1728^bis) en Wallonië (art. 26 van het decreet van 15 maart 2018); in Vlaanderen is het, voor contracten gesloten sinds 1 januari 2019, die van de maand vóór de inwerkingtreding (art. 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet).

Drie belangrijke preciseringen:

1. « Maand vóór » betekent strikt voorafgaand — als het contract op 15 juni werd ondertekend, is de referentie-index die van mei, niet van juni
2. De « aanvangshuur » is die ingeschreven in het contract, exclusief lasten en exclusief huurwaarborg
3. De gezondheidsindex moet uit de juiste statistische basis komen — onze calculator beheert vijf basissen (1988, 1996, 2004, 2013, 2025); basis 2025 geldt voor contracten ondertekend vanaf 1 januari 2026

Voor de details van de opeenvolgende basissen en de conversietabel, zie onze methodologie of rechtstreeks de calculator die automatisch de juiste basis toepast.

Wat de wet NIET OPLEGT (de valse mythes)

Veel ontvangen ideeën circuleren. Hier wat de wet niet zegt:

Mythe	Wat de wet werkelijk zegt
« Een termijn vóór de verjaardagsdatum is nodig »	Geen voorafgaande termijn opgelegd
« De indexering moet aangetekend worden gekendgemaakt »	Vrije vorm — gewone brief volstaat
« De verhuurder moet elk jaar indexeren of hij verliest zijn recht »	Afstand toegelaten, geen precedent
« Er is een federaal plafond in percentage »	Geen plafond (behalve regionale EPC-mechanismen)
« De huurder kan weigeren als hij de huur te duur vindt »	Ongeldige reden, waarschijnlijke veroordeling
« De indexering wordt berekend op de algemene CPI »	Nee, op de specifieke gezondheidsindex
« Een mondeling contract kan worden geïndexeerd »	Nee: een schriftelijk contract is vereist in de drie gewesten

Voor de geldige (en ongeldige) weigeringsredenen, zie onze gids kan men weigeren?.

Recente wetgevende evoluties (2022-2026)

De materie heeft veel bewogen tussen 2022 en 2024 onder invloed van de post-Covid-inflatie:

Datum	Tekst	Effect
3 oktober 2022	Vlaams decreet	Tijdelijke beperking volgens het EPC (1/10/2022 → 30/9/2023), daarna correctiefactor sinds 1/10/2023
13 oktober 2022	Brusselse ordonnantie (in werking op 14/10/2022)	Tijdelijke beperking volgens het EPC (14/10/2022 → 13/10/2023)
19 oktober 2022	Waals decreet	Tijdelijke beperking volgens het EPC (1/11/2022 → 31/10/2023)
13 oktober 2023	Brusselse ordonnantie (in werking op 14/10/2023)	Correctiefactor voor contracten in werking getreden vóór 14/10/2022 (EPC E, F, G)
31 oktober 2023	Einde van de Waalse periode (decreet van 19/10/2022)	Gewone formule, behalve bijzondere methode voor de beperkte contracten met EPC D tot G
1 januari 2026	Basis 2025 van de gezondheidsindex	Gebruikt voor contracten ondertekend vanaf 1/1/2026 (onze calculator beheert vijf basissen: 1988, 1996, 2004, 2013, 2025)

De federale wet (1728^bis) werd niet gewijzigd, maar haar toepassingsvoorwaarden verschillen voortaan van regio tot regio. Dat is precies het voorwerp van onze regionale pagina’s.

Hoe controleren of een indexering wettig is?

Drie opeenvolgende controles:

1. Gewestelijke voorwaarden — in Brussel en Wallonië: is het contract geregistreerd? Gratis verificatie via MyMinfin (rubriek « Mijn onroerende goederen »). In Brussel: werd het EPC-certificaat aan de huurder meegedeeld? In Vlaanderen volstaat een schriftelijk contract
2. Berekening — wordt de formule nageleefd? Onze calculator geeft de exacte indexen en het officiële resultaat
3. Regionaal mechanisme — is een EPC-correctiefactor (Brussel, Vlaanderen) of de Waalse bijzondere methode van toepassing? Hangt af van de regio, het certificaat en de datum van inwerkingtreding van het contract (zie onze gids plafond)

Als de drie controles positief zijn, is de indexering conform. Bij falen, heeft de huurder een geldige reden tot betwisting voor de vrederechter.

Officiële bronnen om te raadplegen

Om naar de bron te gaan, zijn de volledige teksten beschikbaar op:

• Burgerlijk Wetboek, art. 1728^bis — Justel-databank (Federale Overheidsdienst Justitie)
• Wet van 6 augustus 1993 — Belgisch Staatsblad van 7 oktober 1993
• KB van 24 december 1993 — Belgisch Staatsblad van 31 december 1993
• Regionale decreten en codes (Brusselse Huisvestingscode, Waals decreet van 15 maart 2018, Vlaams Woninghuurdecreet) — be.brussels, Wallex en codex.vlaanderen.be
• Statbel-gezondheidsindex — statbel.fgov.be (maandelijkse update, rond de 26ste)

Om verder te gaan

• Wanneer kan men een huur indexeren? — jaarlijkse kalender en frequentieregels
• Niet-geregistreerd contract: gevolgen — registratievoorwaarde in Brussel en Wallonië
• Kan men een indexering weigeren? — juridische weigeringsredenen
• De officiële indexering berekenen — directe toepassing van de teksten
• Volledige methodologie — gedetailleerde wettelijke bronnen
• Indexering Wallonië, Brussel, Vlaanderen

De Belgische wet over de indexering is, in haar federale principe, stabiel gebleven sinds 1993. Maar de regionale variaties sinds 2022 verplichten voortaan om regio per regio te redeneren — wat de teksten 10 jaar geleden niet zegden.