Que dit la loi belge sur l'indexation des loyers ?

Réponse en bref

La loi belge sur l’indexation des loyers repose aujourd’hui sur trois textes, un par région : à Bruxelles, l’article 1728^bis de l’ancien Code civil et l’article 224/2 du Code bruxellois du Logement ; en Wallonie, l’article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation ; en Flandre, l’article 34 du Vlaams Woninghuurdecreet (baux conclus depuis le 1^er janvier 2019 ; article 1728^bis pour les baux écrits plus anciens). La formule est commune, mais l’indice de départ est celui du mois précédant la signature à Bruxelles et en Wallonie, et du mois précédant l’entrée en vigueur en Flandre (baux conclus depuis 2019). Depuis la sixième réforme de l’État (2014), les trois régions ajoutent chacune leurs mécanismes (facteurs de correction PEB à Bruxelles et en Flandre pour certains baux entrés en vigueur avant l’automne 2022 ; en Wallonie, formule ordinaire depuis fin 2023, hormis une méthode particulière permanente pour les baux PEB D à G limités en 2022-2023).

Les 4 textes-clés à connaître

1. Article 1728^bis du Code civil belge

C’est le fondement juridique de l’indexation. Inséré au Code civil par la loi du 20 février 1991, il pose :

• Le droit du bailleur à demander l’indexation une fois par an à la date anniversaire
• L’obligation d’une demande écrite (lettre simple, recommandée ou électronique)
• La formule mathématique basée sur l’indice santé publié par Statbel
• Un effet rétroactif limité aux trois mois précédant celui de la demande

En substance, le texte prévoit que le loyer est adapté au coût de la vie une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, sur la base de l’indice santé et à la demande écrite du bailleur.

2. Loi du 6 août 1993 sur les baux à loyer

Ce texte fédéral est complété, depuis la régionalisation, par des conditions propres à chaque région :

• Enregistrement du bail : à Bruxelles et en Wallonie, le bail doit être enregistré ; en Flandre, un bail écrit suffit
• Conséquence du non-enregistrement (Bruxelles, Wallonie) : aucune indexation n’est due tant que la régularisation n’est pas faite (notre guide bail non enregistré détaille la procédure)
• Modalités de notification : forme libre mais traçable (recommandé recommandé en pratique)
• Articulation avec les baux successifs : un nouveau bail repart sur sa propre base d’indice

3. Arrêté royal du 24 décembre 1993

L’AR a introduit l’indice santé comme base spécifique pour l’indexation des loyers, à la place de l’indice général des prix à la consommation (IPC). L’indice santé exclut :

• Les carburants (essence, diesel, mazout de chauffage)
• Le tabac
• L’alcool

Cette exclusion vise à neutraliser les chocs de prix liés à ces produits, qui sont fortement volatils et ne reflètent pas le coût de la vie ordinaire. En pratique, l’indice santé suit l’IPC à 0,3 point près sur le long terme.

4. Codes régionaux (depuis 2014)

Avec la sixième réforme de l’État, les régions sont compétentes pour les baux d’habitation. Chaque région a ajouté son propre étage normatif :

• Bruxelles : Code bruxellois du Logement, art. 224/2 — certificat PEB communiqué au locataire comme condition (§ 1^er), en plus du bail enregistré ; § 1^er/2 : facteur de correction pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G (ordonnances des 13 octobre 2022 et 13 octobre 2023)
• Flandre : Vlaams Woninghuurdecreet, art. 34 (baux conclus depuis le 1^er janvier 2019 : bail écrit, demande écrite, indice de départ du mois précédant l’entrée en vigueur) ; décret du 3 octobre 2022 — facteur de correction pour les contrats entrés en vigueur avant le 1^er octobre 2022 (EPC D, E, F ou sans EPC)
• Wallonie : décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 26 (formule, indice de départ du mois précédant la signature ; bail écrit et enregistré requis), modifié par le décret du 19 octobre 2022 (toujours en vigueur) — période de limitation terminée le 31 octobre 2023, puis méthode particulière permanente (calcul à partir du loyer adapté) pour les baux PEB D à G ou sans certificat limités en 2022-2023 ; formule ordinaire pour tous les autres

Détail régional sur nos pages Wallonie, Bruxelles et Flandre.

La formule officielle pas-à-pas

Les trois textes régionaux retiennent la même formule, toujours calculée depuis le loyer de base :

Loyer indexé = Loyer initial × (Indice santé du mois précédant l’anniversaire de l’entrée en vigueur ÷ Indice de départ)

L’indice de départ est celui du mois précédant la signature du bail à Bruxelles (art. 1728^bis) et en Wallonie (art. 26 du décret du 15 mars 2018) ; en Flandre, pour les baux conclus depuis le 1^er janvier 2019, c’est celui du mois précédant l’entrée en vigueur (art. 34 du Vlaams Woninghuurdecreet).

Trois précisions importantes :

1. « Mois précédant » signifie strictement antérieur — si le bail a été signé le 15 juin, l’indice de référence est celui de mai, pas de juin
2. Le « loyer initial » est celui inscrit au bail, hors charges et hors garantie locative
3. L’indice santé doit être de la bonne base statistique — notre calculateur gère cinq bases (1988, 1996, 2004, 2013, 2025) ; la base 2025 vaut pour les baux signés à partir du 1^er janvier 2026

Pour le détail des bases successives et la table de conversion, voir notre méthodologie ou directement le calculateur qui applique automatiquement la bonne base.

Ce que la loi N’IMPOSE PAS (les faux mythes)

Beaucoup d’idées reçues circulent. Voici ce que la loi ne dit pas :

Mythe	Ce que dit vraiment la loi
« Il faut un préavis avant la date anniversaire »	Aucun délai préalable imposé
« L’indexation doit être notifiée par recommandé »	Forme libre — simple lettre suffit
« Le bailleur doit indexer chaque année sinon il perd son droit »	Renonciation autorisée, sans précédent
« Il y a un plafond fédéral en pourcentage »	Aucun plafond (sauf mécanismes régionaux liés au PEB)
« Le locataire peut refuser s’il trouve le loyer trop cher »	Motif invalide, condamnation probable
« L’indexation se calcule sur l’IPC général »	Non, sur l’indice santé spécifique
« Un bail verbal peut être indexé »	Non : un bail écrit est requis dans les trois régions

Pour les motifs valables (et invalides) de refus, voir notre guide peut-on refuser ?.

Évolutions législatives récentes (2022-2026)

La matière a beaucoup bougé entre 2022 et 2024 sous l’effet de l’inflation post-Covid :

Date	Texte	Effet
3 octobre 2022	Décret flamand	Limitation temporaire selon l’EPC (1/10/2022 → 30/9/2023), puis facteur de correction depuis le 1/10/2023
13 octobre 2022	Ordonnance bruxelloise (en vigueur le 14/10/2022)	Limitation temporaire selon le PEB (14/10/2022 → 13/10/2023)
19 octobre 2022	Décret wallon	Limitation temporaire selon le PEB (1/11/2022 → 31/10/2023)
13 octobre 2023	Ordonnance bruxelloise (en vigueur le 14/10/2023)	Facteur de correction pour les baux entrés en vigueur avant le 14/10/2022 (PEB E, F, G)
31 octobre 2023	Fin de la période wallonne (décret du 19/10/2022)	Formule ordinaire, sauf méthode particulière pour les baux PEB D à G limités
1er janvier 2026	Base 2025 de l’indice santé	Utilisée pour les baux signés à partir du 1/1/2026 (notre calculateur gère cinq bases : 1988, 1996, 2004, 2013, 2025)

La loi fédérale (1728^bis) n’a pas été modifiée, mais ses conditions d’application varient désormais d’une région à l’autre. C’est précisément l’objet de nos pages régionales.

Comment vérifier qu’une indexation est conforme à la loi ?

Trois contrôles séquentiels :

1. Conditions régionales — à Bruxelles et en Wallonie, le bail est-il enregistré ? Vérification gratuite via MyMinfin (rubrique « Mes biens immobiliers »). À Bruxelles, le certificat PEB a-t-il été communiqué au locataire ? En Flandre, un bail écrit suffit
2. Calcul — la formule est-elle respectée ? Notre calculateur restitue les indices exacts et le résultat officiel
3. Mécanisme régional — un facteur de correction PEB (Bruxelles, Flandre) ou la méthode particulière wallonne s’applique-t-il ? Dépend de la région, du certificat et de la date d’entrée en vigueur du bail (voir notre guide plafond)

Si les trois contrôles sont positifs, l’indexation est conforme. Si l’un échoue, le locataire a un motif valable de contestation devant la justice de paix.

Sources officielles à consulter

Pour aller à la source, les textes intégraux sont disponibles sur :

• Code civil, art. 1728^bis — base de données Justel (Service public fédéral Justice)
• Loi du 6 août 1993 — Moniteur belge du 7 octobre 1993
• AR du 24 décembre 1993 — Moniteur belge du 31 décembre 1993
• Décrets et codes régionaux (Code bruxellois du Logement, décret wallon du 15 mars 2018, Vlaams Woninghuurdecreet) — be.brussels, Wallex et codex.vlaanderen.be
• Indice santé Statbel — statbel.fgov.be (mise à jour mensuelle, autour du 26)

Pour aller plus loin

• Quand peut-on indexer un loyer ? — calendrier annuel et règles de fréquence
• Bail non enregistré : conséquences — condition d’enregistrement à Bruxelles et en Wallonie
• Peut-on refuser une indexation ? — motifs juridiques de refus
• Calculer l’indexation officielle — application directe des textes
• Méthodologie complète — sources légales détaillées
• Indexation Wallonie, Bruxelles, Flandre

La loi belge sur l’indexation est, dans son principe fédéral, restée stable depuis 1993. Mais les variations régionales depuis 2022 obligent désormais à raisonner région par région — ce que les textes ne disaient pas il y a 10 ans.