Het EPC en de huurindexering in Wallonië
Sinds 1 november 2023 kunnen alle Waalse huurprijzen opnieuw worden geïndexeerd — maar niet allemaal op dezelfde manier. Huurovereenkomsten met EPC D tot G of zonder certificaat die een verjaardag hadden tijdens de beperkingsperiode (1 november 2022 → 31 oktober 2023) volgen een bijzondere berekeningsmethode. Deze pagina documenteert de periode 2022-2023 en de huidige regels.
De EPC-plafonneringsperiode (2022-2023)
Het Waals decreet van 19 oktober 2022 (Belgisch Staatsblad van 3 november 2022, in werking op 1 november 2022), dat art. 26 van het decreet van 15 maart 2018 betreffende de woninghuurovereenkomst wijzigt, heeft de indexering beperkt op basis van het EPC van de woning, in de context van de hoge inflatie van 2022.
De beperking gold voor huurovereenkomsten waarvan de verjaardag van de inwerkingtreding viel tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023. Tijdens die periode (en alleen dan) had de berekening betrekking op een deel van de stijging:
- EPC A, B, C: indexering aan 100 %
- EPC D: 75 % van de stijging
- EPC E: 50 % van de stijging
- EPC F, G of zonder certificaat: geen indexering
De huurprijs die in die periode werd verkregen, is de aangepaste huurprijs.
Toepasbare coëfficiënten (historisch)
Contracten D-G of zonder certificaat met een verjaardag in het venster 11/2022-10/2023: indexering berekend vanaf de aangepaste huur van het venster (decreet van 19/10/2022). Andere contracten: 100 %.
De percentages van 2022-2023 gelden niet meer voor indexeringen na 31 oktober 2023 — maar hun effect blijft bestaan voor huurovereenkomsten met EPC D tot G of zonder certificaat, via de bijzondere methode hieronder (vermelding 'aangepast' in de tabel).
Sinds 1 november 2023: de permanente bijzondere berekeningsmethode
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, werd het Waalse mechanisme niet opgeheven. Het decreet van 19 oktober 2022 blijft van kracht en legt, voor huurovereenkomsten die vóór 1 november 2022 in werking traden, waarvan de woning geklasseerd is als EPC D, E, F of G of geen certificaat heeft, en die een verjaardag hadden tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023, een bijzondere berekeningsmethode op:
- Basishuur: "de tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 aangepaste huurprijs" — dit is de geplafonneerde huur uit die periode
- Aanvangsindex: "de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de huurovereenkomst die viel tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023"
Gevolg: de beperking van 2022-2023 blijft doorwegen op de huurprijs tot het einde van de huur. Het gaat om een nieuw vertrekpunt voor de berekening, anders dan de correctiefactor in Brussel en Vlaanderen. Enige uitzondering: een gunstig label na renovatie laat toe om terug te keren naar de volledige indexering (Grondwettelijk Hof, arrest nr. 64/2024 van 20 juni 2024, dat ook bevestigde dat de methode geldt voor woningen zonder certificaat).
Officieel voorbeeld van de SPW — huurprijs van 600 €, huurovereenkomst ondertekend in september 2019, in werking getreden op 1 november 2019, EPC E:
- Aanvangsindex (augustus 2019, maand vóór de ondertekening): 109,07
- Indexering op 1 november 2021: 600 × 113,94 ÷ 109,07 = 626,79 €
- Volledige indexering op 1 november 2022: 600 × 127,92 ÷ 109,07 = 703,69 €
- Aangepaste huurprijs (EPC E: 50 % van de stijging): 626,79 + 50 % × (703,69 − 626,79) = 665,24 €
- Indexering op 1 november 2023: 665,24 × 128,30 ÷ 127,92 = 667,22 € (de gewone formule zou 705,79 € geven)
- Indexering op 1 november 2025: 665,24 × 135,76 ÷ 127,92 = 706,01 € (gewone formule: 746,82 €)
Praktische implicaties in 2026
Voor een Waalse huurovereenkomst in 2026:
- EPC A, B of C: gewone formule — Geïndexeerde huur = Basishuur × (Nieuwe index ÷ Aanvangsindex)
- EPC D tot G of zonder certificaat, met verjaardag in de periode 2022-2023: bijzondere methode — berekening vanaf de aangepaste huurprijs en de gezondheidsindex van de maand vóór die verjaardag
- Huurovereenkomsten zonder verjaardag in die periode (in werking getreden vanaf 1 november 2022): gewone formule aan 100 %, ongeacht het EPC
- De andere voorwaarden blijven: schriftelijke en geregistreerde huurovereenkomst, schriftelijke vraag, verjaardag, terugwerkende kracht van 3 maanden. Het EPC-certificaat is in Wallonië geen algemene voorwaarde om te indexeren
Onze Waalse rekentool past automatisch de toenmalige percentages toe voor indexeringen in de periode 2022-2023 en de bijzondere methode voor de volgende indexeringen van de betrokken huurovereenkomsten. Vul er de ondertekeningsdatum (aanvangsindex) en de datum van inwerkingtreding (verjaardagen) in.
Vergelijking met de andere gewesten
- In Brussel: correctiefactor op de geïndexeerde huurprijs, voor huurovereenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking traden met een EPB E, F of G (ordonnanties van 13 oktober 2022 en 13 oktober 2023)
- In Vlaanderen: correctiefactor voor contracten die vóór 1 oktober 2022 in werking traden met een EPC D, E, F of zonder EPC (decreet van 3 oktober 2022)
Veelgestelde vragen — EPC Wallonië
Speelt het EPC mee voor mijn Waalse huurovereenkomst in 2026? + −
Ja, voor een categorie huurovereenkomsten. Trad de huurovereenkomst in werking vóór 1 november 2022, is de woning geklasseerd als EPC D, E, F of G of heeft ze geen certificaat, en had de huurovereenkomst een verjaardag tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023, dan geldt een bijzondere berekeningsmethode, tot het einde van de huur: de berekening vertrekt van de aangepaste huurprijs uit die periode. De klassen A tot C en recentere huurovereenkomsten volgen de gewone formule, aan 100 %.
Kan ik retroactief een indexering 2022-2023 verifiëren? + −
Ja — onze Waalse rekentool past automatisch de toenmalige percentages toe (D: 75 %, E: 50 %, F, G en zonder certificaat: geen indexering) indien u een indexering tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 vraagt, en de bijzondere methode voor de volgende indexeringen van de betrokken huurovereenkomsten.
Mijn huurovereenkomst werd in 2024 verlengd: speelt het EPC mee? + −
Gaat het om een nieuwe huurovereenkomst, in werking getreden vanaf 1 november 2022, dan niet: ze kende geen verjaardag tijdens de beperkingsperiode en wordt geïndexeerd volgens de gewone formule, aan 100 %, ongeacht het EPC. Loopt de oorspronkelijke huurovereenkomst door, dan geldt de bijzondere methode 'tot het einde van de huur': raadpleeg bij twijfel de officiële pagina van de SPW (wallonie.be, 'Indexer un loyer').
Werd het Waalse mechanisme eind 2023 afgeschaft? + −
Nee — dat is een wijdverspreid maar onjuist idee. De beperkingsperiode eindigde op 31 oktober 2023, maar het decreet van 19 oktober 2022 is niet opgeheven: het legt sindsdien een bijzondere berekeningsmethode op (berekening vanaf de aangepaste huurprijs) voor de betrokken huurovereenkomsten met EPC D tot G of zonder certificaat, terwijl Brussel en Vlaanderen een correctiefactor toepassen. Een gunstig label na renovatie laat toe om terug te keren naar de volledige indexering (Grondwettelijk Hof, arrest nr. 64/2024 van 20 juni 2024).