Het EPC en de huurindexering in Brussel
Artikel 224/2 van de Brusselse Huisvestingscode, gewijzigd door de ordonnanties van 13 oktober 2022 en 13 oktober 2023, voorziet een EPC-correctiefactor die geldt voor Brusselse huurovereenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking zijn getreden (EPC E, F en G; 100 % voor A-D). Voor recentere huurovereenkomsten: gewone formule zonder correctie.
Het wettelijk kader
De ordonnantie van 13 oktober 2022 (bekendgemaakt en in werking getreden op 14 oktober 2022) beperkte eerst tijdelijk de indexering, van 14 oktober 2022 tot 13 oktober 2023: 100 % voor EPC A tot D, maximaal 50 % van de indexering voor EPC E, geen indexering voor EPC F, G en woningen zonder certificaat. De ordonnantie van 13 oktober 2023 (in werking sinds 14 oktober 2023) schreef vervolgens de huidige correctiefactor, zonder einddatum, in artikel 224/2 § 1/2 van de Brusselse Huisvestingscode in. Ter herinnering: in Brussel is geen indexering verschuldigd zonder geregistreerde huurovereenkomst en zonder EPC-certificaat dat aan de huurder is bezorgd.
Scharnierdatum: 14 oktober 2022
- Huurovereenkomst in werking getreden vóór 14/10/2022: correctiefactor toepasbaar voor EPC E, F en G (100 % voor A-D)
- Huurovereenkomst in werking getreden vanaf 14/10/2022: geen factor, gewone formule aan 100 %
Het is de datum van inwerkingtreding van de huurovereenkomst die telt, niet de datum van ondertekening.
Brusselse EPC-coëfficiënten
Contracten vanaf 14/10/2022: 100 % alle klassen. Geregistreerde huurovereenkomst en geldig, aan de huurder bezorgd EPB-certificaat vereist om te indexeren. Tijdens het venster 2022-23 golden andere percentages.
Een factor die varieert volgens de verjaardagsmaand
Het huidige regime steunt op officiële maandtabellen: de toegepaste correctiefactor hangt af van de verjaardagsmaand van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (EPC E: 0,945–0,990; EPC F/G: 0,891–0,980; oktober is gesplitst in 1-13 en 14-31). De factor vermenigvuldigt het volledige resultaat van de gewone formule, en niet enkel de stijging.
Concreet: een huurovereenkomst waarvan de verjaardagsdatum in maart valt zal niet exact dezelfde factor hebben als een huurovereenkomst met verjaardag in september, zelfs met hetzelfde EPC. De rekentool past automatisch de juiste waarde toe — geen nood om een maandelijkse tabel te raadplegen. De officiële tabel staat op be.brussels.
Cijfervoorbeelden
In Brussel is de aanvangsindex die van de maand vóór de ondertekening van de huurovereenkomst; de nieuwe index is die van de maand vóór de verjaardag van de inwerkingtreding.
Geval 1 — Huurovereenkomst in werking getreden in april 2021, EPC E
- Ondertekend op 10 maart 2021, in werking getreden op 1 april 2021 (vóór 14/10/2022 ✓) → correctiefactor toepasbaar
- Basishuur: 850 € — indexering op 1 april 2026 — aanvangsindex (februari 2021): 110,39; nieuwe index (maart 2026): 137,78
- Gewone formule: 850 × (137,78 ÷ 110,39) = 1 060,90 €
- E-factor voor de maand april: 0,965766823
- Geïndexeerde huur: 1 060,90 × 0,965766823 = 1 024,58 €
Geval 2 — Huurovereenkomst in werking getreden in december 2022, EPC E
- Ondertekend op 8 november 2022, in werking getreden op 1 december 2022 (vanaf 14/10/2022) → geen correctiefactor
- Basishuur: 850 € — indexering op 1 december 2025 — aanvangsindex (oktober 2022): 127,92; nieuwe index (november 2025): 136,49
- Geïndexeerde huur: 850 × (136,49 ÷ 127,92) = 906,95 €
Geval 3 — Huurovereenkomst in werking getreden in juni 2021, EPC G
- Ondertekend op 20 mei 2021, in werking getreden op 1 juni 2021 (vóór 14/10/2022 ✓) → correctiefactor toepasbaar
- Basishuur: 850 € — indexering op 1 juni 2026 — aanvangsindex (april 2021): 110,93; nieuwe index (mei 2026): 139,22
- Gewone formule: 850 × (139,22 ÷ 110,93) = 1 066,77 €
- F/G-factor voor de maand juni: 0,944248135
- Geïndexeerde huur: 1 066,77 × 0,944248135 = 1 007,30 €
- Met EPC E zou de factor gunstiger zijn; met EPC A tot D zou er geen factor zijn (100 %)
Hoe vindt u uw EPC in Brussel?
Het EPC-certificaat is verplicht voor elke verhuur in Brussel. Om het terug te vinden:
- Raadpleeg uw huurovereenkomst (vaak in kopie bijgevoegd)
- Contacteer de erkende certificateur die het heeft opgemaakt (geldigheid 10 jaar)
- Verifieer de openbare databank van Leefmilieu Brussel
- Laat een nieuw certificaat opmaken (250-400 € afhankelijk van oppervlakte)
Onze toegewijde gids: hoe vindt u het EPC van uw woning.
Veelgestelde vragen — EPC Brussel
Welke EPC-coëfficiënt geldt voor mijn Brusselse huurovereenkomst? + −
Voor huurovereenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking zijn getreden: 100 % voor EPC A-D; maandelijkse correctiefactor voor EPC E (≈0,945–0,990) en F/G (≈0,891–0,980) volgens de verjaardagsmaand. Voor huurovereenkomsten die vanaf 14 oktober 2022 in werking zijn getreden: geen factor (gewone formule aan 100 %, ongeacht het EPC). Tijdens de tijdelijke periode van 14/10/2022 tot 13/10/2023 golden andere regels: 100 % voor A-D, maximaal 50 % van de indexering voor E, geen indexering voor F, G en zonder EPC.
Varieert de coëfficiënt tijdens het jaar? + −
Ja. De correctiefactor varieert volgens de verjaardagsmaand van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (officiële maandtabellen; oktober is in twee gesplitst). Onze rekentool past automatisch de juiste waarde toe.
Mijn EPC is onbekend: heb ik recht om te indexeren? + −
Nee. Zonder geldig EPC-certificaat dat aan de huurder werd bezorgd, is in Brussel geen indexering verschuldigd — ongeacht de datum van de huurovereenkomst. Een nieuw certificaat laten opmaken (10 jaar geldig) en het aan de huurder bezorgen, deblokkeert de situatie.
Mijn woning is na renovatie van EPC G naar E gegaan: wat gebeurt er? + −
De correctiefactor hangt af van de EPC-klasse: ≈0,945–0,990 voor E, ≈0,891–0,980 voor F/G, en geen factor voor A tot D. Hoe een nieuw certificaat dat tijdens de huurovereenkomst wordt behaald in rekening wordt gebracht, leest u op de officiële pagina van be.brussels. In elk geval werkt een laattijdige vraag slechts terug tot de 3 maanden vóór de maand van de vraag.
Waar verifieer ik het EPC van mijn woning? + −
Op de openbare databank van Leefmilieu Brussel, of door de erkende certificateur te contacteren die uw EPC heeft opgemaakt.