Indexation des loyers en Wallonie : tout ce qu'il faut savoir
En Wallonie, l'indexation des loyers résidentiels est encadrée par l'article 26 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. La période de limitation PEB s'est terminée le 31 octobre 2023, mais les baux PEB D à G ou sans certificat qu'elle a touchés suivent depuis une méthode de calcul particulière.
En bref : en Wallonie, l'indexation est annuelle, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, pour les baux d'habitation écrits et enregistrés. Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, les baux PEB D à G ou sans certificat qui ont eu un anniversaire pendant la période de limitation 2022-2023 suivent une méthode de calcul particulière (loyer adapté) ; les autres suivent la formule ordinaire, à 100 %.
Les règles de l'indexation en Wallonie
Le décret wallon du 15 mars 2018
Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation constitue le cadre régional des baux résidentiels en Wallonie. Son article 26 règle l'indexation du loyer ; son article 57 limite à trois mois la rétroactivité d'une demande tardive.
La formule ordinaire est la même que dans les deux autres régions : loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ, avec l'indice santé. La spécificité wallonne tient au décret du 19 octobre 2022 (Moniteur belge du 3 novembre 2022, en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2022), qui a modifié cet article 26 : une limitation de l'indexation selon le PEB du 1ᵉʳ novembre 2022 au 31 octobre 2023, suivie d'une méthode de calcul particulière pour les baux concernés (voir plus bas). Ce décret n'a pas été abrogé.
Conditions à respecter
Le bailleur peut indexer le loyer, à plusieurs conditions cumulatives :
- Bail écrit et enregistré. Sans enregistrement, l'indexation n'est pas due — le locataire peut légitimement la refuser.
- Demande écrite au locataire (courrier simple ou recommandé). L'indexation ne s'applique pas d'elle-même.
- Date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail : l'indexation ne peut pas prendre effet plus tôt.
- Une seule fois par an.
Le certificat PEB n'est pas une condition générale pour indexer en Wallonie (contrairement à Bruxelles) : il détermine seulement la méthode de calcul pour certains baux. La grille indicative des loyers, elle, n'est pas contraignante et n'a aucun effet sur l'indexation.
Périodicité (annuelle uniquement)
L'indexation peut être demandée chaque année à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Deux dates comptent donc : la signature du bail fixe l'indice de départ (celui du mois qui précède la conclusion du bail) ; l'entrée en vigueur fixe les anniversaires, et donc le nouvel indice (celui du mois qui précède l'anniversaire). Si vous tardez à demander l'indexation, la rétroactivité est limitée aux 3 mois qui précèdent celui de la demande (art. 57 du décret) : les mois plus anciens sont perdus.
Le rôle du PEB depuis 2022
Du 1ᵉʳ novembre 2022 au 31 octobre 2023, la Wallonie a limité — comme Bruxelles et la Flandre, chacune avec ses propres règles — l'indexation des logements énergivores. Pendant cette période, un logement PEB A, B ou C pouvait être indexé à 100 % ; un PEB D à 75 % de la hausse ; un PEB E à 50 % ; un PEB F, G ou sans certificat ne pouvait pas être indexé. Le loyer ainsi obtenu s'appelle le loyer adapté.
Tableau PEB wallon : le régime actuel
Baux D-G ou sans certificat ayant eu un anniversaire pendant la fenêtre 11/2022-10/2023 : indexation calculée depuis le loyer adapté de la fenêtre (décret du 19/10/2022). Autres baux : 100 %.
Les pourcentages de 2022-2023 ne s'appliquent plus aux indexations postérieures au 31 octobre 2023 : ils ont servi à fixer le loyer adapté. Pour vérifier une indexation de cette période, le calculateur les applique automatiquement selon la date d'indexation demandée.
Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023 : une méthode particulière pour les baux PEB D à G
Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, tous les loyers wallons peuvent de nouveau être indexés — mais pas tous de la même façon. Pour les baux entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ novembre 2022, dont le logement est classé PEB D, E, F ou G ou n'a pas de certificat, et qui ont eu un anniversaire pendant la période 2022-2023, le décret du 19 octobre 2022 impose une méthode de calcul particulière, jusqu'à la fin de la location : le loyer de base devient le loyer adapté de cette période, et l'indice de départ celui du mois précédant cet anniversaire. Un label favorable obtenu après rénovation permet de revenir à l'indexation intégrale (Cour constitutionnelle, arrêt n° 64/2024 du 20 juin 2024, qui a aussi confirmé que la méthode vise les logements sans certificat). Les classes A à C et les baux plus récents suivent la formule ordinaire, à 100 %.
Exemple officiel du SPW : loyer de 600 €, bail signé en septembre 2019, entré en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2019, PEB E. Loyer adapté au 1ᵉʳ novembre 2022 : 665,24 € ; au 1ᵉʳ novembre 2023 : 665,24 × 128,30 ÷ 127,92 = 667,22 € (contre 705,79 € avec la formule ordinaire). Calcul détaillé sur notre page PEB Wallonie.
Comment retrouver son PEB ?
Pour savoir si votre bail relève de la méthode particulière, il faut connaître la classe PEB du logement. Pour la retrouver :
- Consulter votre bail et ses annexes
- Contacter le certificateur agréé qui a établi le certificat
- Demander une copie au notaire si le bien a été acheté avec un PEB
- Faire établir un nouveau certificat PEB par un certificateur agréé
Comment calculer votre indexation en Wallonie
Notre calculateur Wallonie applique automatiquement la formule ordinaire, les pourcentages PEB de 2022-2023 pour les indexations de cette période, ainsi que la méthode particulière pour les baux PEB D à G ou sans certificat concernés.
Exemple chiffré (bail wallon signé le 20 mai 2021, entré en vigueur le 1ᵉʳ juin 2021, loyer 800 €, PEB B, indexation au 1ᵉʳ juin 2026) :
Indice de départ (avril 2021, mois précédant la signature) : 110,93 — Nouvel indice (mai 2026, mois précédant l'anniversaire) : 139,22
Loyer indexé = 800 × (139,22 ÷ 110,93) = 1 004,02 €
Les pièges à éviter
- Confondre la date de signature (qui fixe l'indice de départ) et la date d'entrée en vigueur du bail (qui fixe les anniversaires)
- Utiliser l'indice santé lissé au lieu du brut (le lissé sert pour les salaires, pas les loyers)
- Réclamer plus de 3 mois de rétroactivité (art. 57 du décret)
- Indexer un bail non enregistré (l'indexation n'est pas due)
- Appliquer la formule ordinaire à un bail PEB D à G ou sans certificat qui relève de la méthode particulière
- Oublier d'envoyer la demande écrite au locataire
Que faire si le locataire refuse l'indexation ?
Le locataire wallon peut refuser une indexation pour plusieurs motifs légitimes : bail non enregistré, indexation au-delà de 3 mois rétroactifs, calcul erroné, ou tout simplement non-réception du courrier de notification. Avant tout litige judiciaire :
- Vérifier votre calcul avec notre calculateur — une erreur de votre part est plus fréquente qu'on ne le pense.
- Renotifier par recommandé avec accusé de réception, en motivant et en joignant le détail du calcul (notre PDF de notification est conçu pour ça).
- En cas de blocage, saisir la justice de paix de la commune du logement. La procédure est peu coûteuse et ne requiert pas d'avocat ; le délai jusqu'à la décision varie selon le canton.
Indexation des loyers wallons en 2026
L'indice santé Statbel évolue mensuellement. En 2026, il est passé de 137,37 en janvier à 140,30 en août (base 2013 = 100), contre 135,64 en août 2025. Un bail signé au printemps 2021 et indexé à 100 % a vu son loyer augmenter d'environ 25 % en cinq ans, comme dans l'exemple ci-dessus (800 € → 1 004,02 €).
Pour suivre l'évolution mois par mois et anticiper les prochaines indexations, consultez notre tableau des indices santé mis à jour quotidiennement depuis Statbel.
Questions fréquentes — Wallonie
Quand peut-on indexer un loyer en Wallonie ? + −
Une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Le bail doit être écrit et enregistré, et l'indexation doit être demandée par écrit au locataire.
Le PEB joue-t-il encore en Wallonie ? + −
Oui, pour une catégorie de baux. La période de limitation s'est terminée le 31 octobre 2023, mais les baux entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ novembre 2022, avec un PEB D, E, F, G ou sans certificat, qui ont eu un anniversaire entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023, suivent depuis une méthode de calcul particulière, jusqu'à la fin de la location : le calcul repart du loyer adapté de cette période. Les classes A à C et les baux plus récents suivent la formule ordinaire, à 100 %. Le certificat PEB n'est pas une condition générale pour indexer en Wallonie.
Quel indice utiliser ? + −
L'indice santé brut publié mensuellement par Statbel. C'est l'indice qui exclut les produits volatils (alcool, tabac, carburants) — ce n'est PAS l'indice santé lissé qui sert pour les salaires.
Que faire si le locataire refuse l'indexation ? + −
Notifiez d'abord par recommandé motivé. En cas de désaccord persistant, la justice de paix tranche sur simple requête, pour un coût modeste.
Mon bail wallon date de 2019 : puis-je indexer rétroactivement ? + −
Pas au-delà des 3 mois qui précèdent celui de votre demande écrite (art. 57 du décret du 15 mars 2018). Pour les mois plus anciens, l'indexation non réclamée est perdue.
Mon bail n'est pas enregistré : ai-je le droit d'indexer ? + −
Non. L'enregistrement est une condition préalable. Sans enregistrement, l'indexation n'est pas due et le locataire peut la refuser légitimement.
Faut-il faire un courrier recommandé pour l'indexation ? + −
Pas obligatoire — un courrier simple suffit légalement. Mais nous le recommandons fortement pour conserver une preuve d'envoi en cas de litige.
Le décret wallon de 2018 s'applique-t-il à mon bail commercial ? + −
Non. Le décret du 15 mars 2018 ne couvre que les baux d'habitation. L'indexation d'un bail commercial obéit à d'autres règles et dépend le plus souvent d'une clause du contrat.
Aller plus loin
- Calculateur Wallonie
- Méthodologie de notre calcul
- Tableau des indices santé
- Comparaison avec Bruxelles
- Comparaison avec la Flandre
Page mise à jour le 18/09/2026. Sources : décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation (art. 26 et 57), décret wallon du 19 octobre 2022 (M.B. 3 novembre 2022, Wallex), wallonie.be — Indexer un loyer, logement.wallonie.be — Indexation du loyer, Statbel. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute situation litigieuse, consultez un avocat ou la justice de paix.