Indexation des loyers à Bruxelles : règles et calcul 2026
À Bruxelles, l'indexation des loyers est encadrée par le Code bruxellois du Logement (art. 224/2), modifié par les ordonnances du 13 octobre 2022 et du 13 octobre 2023. Un facteur de correction PEB s'applique aux baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 dont le logement est classé E, F ou G.
En bref : à Bruxelles, l'indexation est annuelle, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022, un facteur de correction réduit le loyer indexé des logements PEB E (environ × 0,95–0,99) et PEB F-G (environ × 0,89–0,98), selon le mois anniversaire. PEB A à D et baux plus récents : indexation à 100 %. Dans tous les cas, il faut un bail enregistré et un certificat PEB communiqué au locataire.
Les règles de l'indexation à Bruxelles
Le Code bruxellois du Logement
L'indexation des baux résidentiels bruxellois est régie par l'article 1728bis de l'ancien Code civil et par l'article 224/2 du Code bruxellois du Logement. L'ordonnance du 13 octobre 2022 (publiée et en vigueur le 14 octobre 2022) a d'abord limité temporairement l'indexation des logements énergivores ; l'ordonnance du 13 octobre 2023 (en vigueur le 14 octobre 2023) a ensuite instauré, au § 1er/2 de cet article, le facteur de correction appliqué aujourd'hui.
Pendant la période temporaire, du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, les logements PEB A à D pouvaient être indexés à 100 %, les logements PEB E à 50 % maximum de l'indexation, et les logements PEB F, G ou sans certificat ne pouvaient pas l'être. Depuis le 14 octobre 2023, l'indexation est à nouveau possible pour toutes les classes, mais un facteur de correction — sans date de fin — s'applique aux PEB E, F et G des baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022.
Conditions à respecter
- Bail écrit et enregistré — sans enregistrement, aucune indexation n'est due
- Certificat PEB communiqué au locataire — à défaut, aucune indexation n'est due, quelle que soit la classe
- Demande écrite au locataire (recommandé conseillé pour la preuve) : l'indexation n'est jamais automatique
- Date anniversaire de l'entrée en vigueur respectée
- Une seule indexation par an
Périodicité (annuelle uniquement)
Comme partout en Belgique, l'indexation se calcule à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Si le bail est entré en vigueur le 1ᵉʳ mars, vous indexez au plus tôt chaque 1ᵉʳ mars. En cas de demande tardive, la rétroactivité est limitée aux 3 mois précédant le mois de la demande — au-delà, vous perdez le droit aux montants non réclamés.
Le facteur PEB à Bruxelles
Pour un bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, le facteur de correction s'applique selon la grille suivante :
Baux entrés en vigueur à partir du 14/10/2022 : 100 % toutes classes. Bail enregistré et certificat PEB valide communiqué au locataire requis pour indexer. Pendant la fenêtre 2022-23, d'autres pourcentages s'appliquaient.
Un facteur qui dépend du mois anniversaire
Le facteur de correction ne dépend pas seulement de la classe PEB : il varie aussi selon le mois anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Un bail dont l'anniversaire tombe en mars n'a pas le même facteur qu'un bail dont l'anniversaire tombe en septembre, et le mois d'octobre est scindé en deux (du 1ᵉʳ au 13 et du 14 au 31). Les fourchettes : environ 0,945 à 0,990 pour un PEB E, 0,891 à 0,980 pour un PEB F ou G.
Notre calculateur applique automatiquement la bonne valeur — pas besoin de consulter la table mensuelle. Vous indiquez les dates du bail et le PEB, on applique le bon facteur. La table officielle est publiée sur be.brussels.
Comment trouver son PEB à Bruxelles ?
Le certificat PEB est obligatoire pour toute mise en location à Bruxelles. Pour le retrouver :
- Consultez votre bail (souvent annexé en copie)
- Contactez le certificateur agréé qui l'a établi (validité 10 ans)
- Vérifiez la base de données publique de Bruxelles Environnement
- Faire établir un nouveau certificat (compter 250-400 € selon la surface)
Attention : sans certificat PEB valide communiqué au locataire, aucune indexation n'est possible à Bruxelles — quelle que soit la classe énergétique.
Comment calculer votre indexation à Bruxelles
Pour un bail bruxellois entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G, la formule complète est :
Loyer indexé = Loyer de base × (Nouvel indice ÷ Indice de départ) × Facteur de correction
Le facteur multiplie le résultat complet de la formule ordinaire, et non la seule hausse. À Bruxelles, l'indice de départ est l'indice santé du mois précédant la signature du bail ; le nouvel indice est celui du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur. Pour un PEB A à D, ou pour un bail entré en vigueur à partir du 14 octobre 2022, il n'y a pas de facteur : la formule ordinaire s'applique à 100 %.
Exemple chiffré
Bail bruxellois signé le 10 mars 2021, entré en vigueur le 1ᵉʳ avril 2021, loyer 850 €, PEB E, indexation au 1ᵉʳ avril 2026 :
Indice de départ (février 2021, mois précédant la signature) : 110,39 — Nouvel indice (mars 2026) : 137,78
Formule ordinaire : 850 × (137,78 ÷ 110,39) = 1 060,90 €
Facteur de correction PEB E pour un anniversaire en avril : 0,965766823
Loyer indexé = 1 060,90 × 0,965766823 = 1 024,58 €
Avec un PEB A, B, C ou D, le loyer indexé serait de 1 060,90 € (pas de facteur).
Notre calculateur applique automatiquement cette mécanique. Vous évitez les pièges de méthodologie qui peuvent fausser le résultat de plusieurs dizaines d'euros par mois.
Cas particuliers
Bail post-14 octobre 2022
Si votre bail est entré en vigueur à partir du 14 octobre 2022, aucun facteur de correction ne s'applique : la formule ordinaire joue à 100 %, quelle que soit la classe PEB. C'est ce que la plupart des bailleurs bruxellois rencontreront pour leurs baux récents. C'est bien la date d'entrée en vigueur qui compte, pas la date de signature.
PEB inconnu ou expiré
À Bruxelles, le certificat PEB est une condition de l'indexation elle-même : sans certificat valide communiqué au locataire, aucune indexation n'est due, quelle que soit la date du bail. Solution : faire établir un nouveau certificat PEB et le communiquer au locataire.
Logement non certifiable (PEB impossible)
Très rare en location résidentielle, mais existe pour certains logements de fonction ou biens atypiques. Dans ce cas, contactez Bruxelles Environnement pour clarifier votre situation avant d'indexer.
Que faire si le locataire refuse l'indexation ?
- Vérifier votre calcul avec le calculateur — vérifiez en particulier la prise en compte du PEB et du mois anniversaire.
- Renotifier par recommandé avec le détail du calcul (notre PDF est prévu pour).
- Saisir la justice de paix de la commune du logement (procédure peu coûteuse, sans avocat obligatoire).
Indexation des loyers bruxellois en 2026
L'indice santé Statbel (base 2013) est passé de 137,37 en janvier 2026 à 140,30 en août 2026. Pour les baux bruxellois entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G, le loyer indexé reste multiplié par le facteur de correction. Pour les baux plus récents ou les logements classés A à D, indexation pleine.
Pour suivre l'évolution mois par mois, consultez notre tableau des indices santé mis à jour quotidiennement depuis Statbel.
Questions fréquentes — Bruxelles
Quand peut-on indexer un loyer à Bruxelles ? + −
Une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. Le bail doit être enregistré, un certificat PEB doit avoir été communiqué au locataire, et l'indexation doit être demandée par écrit : elle n'est jamais automatique.
Le PEB joue-t-il à Bruxelles ? + −
Oui, à deux titres. D'abord, sans certificat PEB communiqué au locataire, aucune indexation n'est due. Ensuite, pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G, l'art. 224/2 § 1er/2 du Code bruxellois du Logement multiplie le loyer indexé par un facteur de correction : environ 0,945 à 0,990 pour un PEB E, 0,891 à 0,980 pour un PEB F ou G, selon le mois anniversaire. PEB A, B, C et D : indexation à 100 %.
Mon bail bruxellois date d'avril 2022 avec PEB G : que faire ? + −
Un bail entré en vigueur en avril 2022 est antérieur au 14 octobre 2022 : le facteur de correction F-G (environ 0,891 à 0,980 selon le mois anniversaire) s'applique au loyer indexé. L'indexation est donc possible, mais réduite. C'est pendant la période temporaire du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023 qu'aucune indexation n'était permise pour les PEB F et G.
Que se passe-t-il pour les baux post-octobre 2022 ? + −
Pour les baux entrés en vigueur à partir du 14 octobre 2022, aucun facteur de correction ne s'applique : la formule ordinaire joue à 100 %, quelle que soit la classe énergétique. Le bail enregistré et le certificat PEB communiqué au locataire restent nécessaires.
Mon PEB est inconnu ou expiré : ai-je le droit d'indexer ? + −
Non. À Bruxelles, sans certificat PEB valide communiqué au locataire, aucune indexation n'est due — quelle que soit la date du bail. Faire établir un nouveau certificat PEB (validité 10 ans) et le communiquer au locataire débloque la situation.
Comment trouver mon PEB bruxellois ? + −
Plusieurs sources : le bail (souvent annexé), le certificateur agréé qui l'a établi, ou la base de données Bruxelles Environnement.
Que faire si le locataire conteste l'indexation ? + −
La justice de paix tranche sur simple requête, pour un coût modeste. Notre lettre PDF de notification fournit tous les éléments nécessaires en cas de litige (formule, indices, sources).
Le coefficient PEB varie-t-il dans l'année ? + −
Oui. Le facteur de correction bruxellois dépend du mois anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (octobre est scindé en deux : du 1ᵉʳ au 13 et du 14 au 31). Notre calculateur applique automatiquement la bonne valeur ; la table officielle est publiée sur be.brussels.
Aller plus loin
- Calculateur Bruxelles
- Méthodologie de notre calcul
- Tableau des indices santé
- Comparaison avec la Wallonie
- Comparaison avec la Flandre
Page mise à jour le 21/09/2026. Sources : ordonnances bruxelloises du 13 octobre 2022 et du 13 octobre 2023, Code bruxellois du Logement (art. 224/2 § 1er/2), be.brussels — indexation avec facteur de correction, art. 1728bis de l'ancien Code civil, loi du 6 août 1993, AR du 24 décembre 1993, Statbel. Ce contenu est informatif et ne constitue pas un avis juridique.