PEB et indexation des loyers en Belgique
Depuis 2022, le certificat PEB (Performance Énergétique du Bâtiment) joue un rôle clé dans l'indexation des loyers dans les trois régions — via un facteur de correction sans date de fin à Bruxelles et en Flandre pour les baux entrés en vigueur avant octobre 2022, et via une méthode particulière pour certains baux en Wallonie. Voici comment, et avec quels facteurs par région.
État des lieux par région en 2026
Wallonie : méthode particulière pour les baux PEB D à G
La période de limitation (1ᵉʳ novembre 2022 → 31 octobre 2023) est terminée, mais le décret du 19 octobre 2022 reste en vigueur : les baux PEB D à G ou sans certificat qui ont eu un anniversaire pendant cette période se réindexent depuis le 1ᵉʳ novembre 2023 selon une méthode particulière, jusqu'à la fin de la location — le calcul repart du loyer adapté pendant cette période, avec pour indice de départ celui du mois précédant cet anniversaire. Les classes A à C et les baux plus récents suivent la formule ordinaire à 100 %.
Bruxelles : encore actif pour les anciens bails
L'ordonnance du 13 octobre 2022, puis celle du 13 octobre 2023, ont organisé le régime actuel : depuis le 14 octobre 2023, un facteur de correction s'applique aux baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 dont le logement a un PEB E, F ou G. Le facteur dépend du mois anniversaire de l'entrée en vigueur : environ 0,945 à 0,990 pour un PEB E, 0,891 à 0,980 pour un PEB F ou G. PEB A à D et baux plus récents : indexation à 100 %. Dans tous les cas, le bail doit être enregistré et le certificat PEB communiqué au locataire.
Flandre : facteur permanent
Le décret du 3 octobre 2022 (modifié les 7 octobre 2022 et 21 avril 2023) a d'abord limité l'indexation du 1ᵉʳ octobre 2022 au 30 septembre 2023, puis prévu, depuis le 1ᵉʳ octobre 2023, un facteur de correction sans date de fin. Il ne vise que les contrats entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022 : environ 0,945 à 0,980 pour un EPC D, 0,891 à 0,960 pour un EPC E, F ou sans EPC. Aucun EPC n'est requis pour indexer, et le label G n'existe pas en Flandre. EPC A+ à C et contrats plus récents : 100 %.
Comparaison des coefficients
Bruxelles (baux entrés en vigueur avant le 14/10/2022)
Baux entrés en vigueur à partir du 14/10/2022 : 100 % toutes classes. Bail enregistré et certificat PEB valide communiqué au locataire requis pour indexer. Pendant la fenêtre 2022-23, d'autres pourcentages s'appliquaient.
Wallonie (méthode particulière)
Baux D-G ou sans certificat ayant eu un anniversaire pendant la fenêtre 11/2022-10/2023 : indexation calculée depuis le loyer adapté de la fenêtre (décret du 19/10/2022). Autres baux : 100 %.
Flandre (permanent, décret du 3 octobre 2022)
Le label G n'existe pas dans l'EPC flamand. Contrats entrés en vigueur à partir du 1/10/2022 : 100 % toutes classes.
Dans les trois tableaux, le critère de date est l'entrée en vigueur du bail, pas sa signature. Les pourcentages de 2022-2023 (Bruxelles : PEB E limité à 50 % de l'indexation, F-G sans indexation ; Flandre : EPC D limité à la moitié de la hausse, E-F sans indexation ; Wallonie : D à 75 % de la hausse, E à 50 %, F-G sans indexation) ne valaient que pendant ces périodes temporaires.
Comment ça s'applique en pratique
À Bruxelles et en Flandre, le facteur de correction ne porte pas sur la seule hausse : il multiplie le résultat complet de la formule ordinaire. Mathématiquement :
Loyer indexé = (Loyer de base × Nouvel indice ÷ Indice de départ) × Facteur de correction
avec Nouvel indice = indice santé du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur
Exemple chiffré (bail bruxellois, loyer 850 €, PEB E, signé le 10 mars 2021, entré en vigueur le 1ᵉʳ avril 2021, indexation au 1ᵉʳ avril 2026) :
- Indice de départ (février 2021, mois précédant la signature) : 110,39 ; nouvel indice (mars 2026) : 137,78
- Formule ordinaire = 850 × 137,78 ÷ 110,39 = 1 060,90 €
- Loyer indexé final = 1 060,90 × 0,965766823 = 1 024,58 €
Avec le même bail mais un PEB G : facteur 0,931533646, donc loyer indexé final = 988,26 €. Avec un PEB A à D : 1 060,90 €, sans correction.
Pages détaillées par région
- PEB et indexation en Wallonie — période 2022-2023 et méthode particulière
- PEB et indexation à Bruxelles — facteur de correction PEB E, F et G
- Comment trouver le PEB de votre logement — guide pratique
Liens vers le calcul
- Calculateur principal — applique automatiquement le bon facteur de correction
- Calculateur Wallonie
- Calculateur Bruxelles
- Notre méthodologie — détail des sources et du calcul
Questions fréquentes
Le PEB s'applique-t-il à mon bail dans toutes les régions ? + −
Pas à tous les baux. Wallonie : une méthode particulière s'applique aux baux PEB D à G ou sans certificat qui ont eu un anniversaire entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023. Bruxelles : un facteur de correction s'applique aux baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G. Flandre : un facteur de correction s'applique aux contrats entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022 avec un EPC D, E, F ou sans EPC (décret du 3 octobre 2022). Les autres baux s'indexent à 100 %.
Quels sont les facteurs PEB en pratique ? + −
À Bruxelles (baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022) : PEB A à D : 100 % ; PEB E : facteur d'environ 0,945 à 0,990 ; PEB F-G : environ 0,891 à 0,980. En Flandre (contrats entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022) : EPC A+ à C : 100 % ; EPC D : environ 0,945 à 0,980 ; EPC E, F ou sans EPC : environ 0,891 à 0,960. Le facteur dépend du mois anniversaire et multiplie le loyer indexé complet. En Wallonie, pas de facteur mais une méthode particulière. La valeur exacte est appliquée automatiquement par notre calculateur.
Comment trouver mon PEB ? + −
Voir notre guide dédié : comment trouver le PEB de votre logement.
Mon PEB est expiré : que faire ? + −
Le PEB est valable 10 ans. À Bruxelles, un certificat PEB communiqué au locataire est une condition pour indexer (avec l'enregistrement du bail) : faites-en établir un nouveau (compter 200-400 € selon la région et la surface). En Flandre, aucun EPC n'est requis pour indexer, mais un EPC expiré est traité comme une absence d'EPC : pour un contrat entré en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022, c'est le facteur E/F qui s'applique. En Wallonie, le PEB n'est pas une condition générale de l'indexation.
Le PEB joue-t-il pour les baux commerciaux ? + −
Non. Les facteurs de correction PEB ne concernent que les baux d'habitation. Les baux commerciaux suivent des règles d'indexation différentes.
Pourquoi avoir choisi le PEB comme critère d'indexation ? + −
Les régions ont introduit ces mécanismes en 2022-2023 dans le contexte de la crise énergétique et de la forte inflation de 2022 : limiter l'indexation des logements énergivores incite les bailleurs à rénover et protège les locataires des passoires énergétiques d'une hausse de loyer disproportionnée.