Le PEB et l'indexation des loyers à Bruxelles
L'article 224/2 du Code bruxellois du Logement, modifié par les ordonnances du 13 octobre 2022 et du 13 octobre 2023, prévoit un facteur de correction PEB qui s'applique aux baux bruxellois entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 (PEB E, F et G ; 100 % pour A-D). Pour les baux plus récents, formule ordinaire sans correction.
Le cadre légal
L'ordonnance du 13 octobre 2022 (publiée et en vigueur le 14 octobre 2022) a d'abord limité temporairement l'indexation, du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023 : 100 % pour les PEB A à D, 50 % maximum de l'indexation pour les PEB E, aucune indexation pour les PEB F, G et les logements sans certificat. L'ordonnance du 13 octobre 2023 (en vigueur le 14 octobre 2023) a ensuite inscrit à l'article 224/2 § 1er/2 du Code bruxellois du Logement le facteur de correction actuel, sans date de fin. Rappel : à Bruxelles, aucune indexation n'est due sans bail enregistré ni certificat PEB communiqué au locataire.
Date charnière : 14 octobre 2022
- Bail entré en vigueur avant le 14/10/2022 : facteur de correction applicable pour PEB E, F et G (100 % pour A-D)
- Bail entré en vigueur à partir du 14/10/2022 : pas de facteur, formule ordinaire à 100 %
C'est la date d'entrée en vigueur du bail qui compte, pas la date de signature.
Coefficients PEB bruxellois
Baux entrés en vigueur à partir du 14/10/2022 : 100 % toutes classes. Bail enregistré et certificat PEB valide communiqué au locataire requis pour indexer. Pendant la fenêtre 2022-23, d'autres pourcentages s'appliquaient.
Un facteur qui varie selon le mois anniversaire
Le régime actuel repose sur des tables mensuelles officielles : le facteur de correction appliqué dépend du mois anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (PEB E : 0,945–0,990 ; PEB F/G : 0,891–0,980 ; octobre est scindé entre le 1ᵉʳ-13 et le 14-31). Le facteur multiplie le résultat complet de la formule ordinaire, et non la seule hausse.
Concrètement : un bail dont la date anniversaire tombe en mars n'aura pas exactement le même facteur qu'un bail anniversaire en septembre, même avec le même PEB. Le calculateur applique automatiquement la bonne valeur — pas besoin de consulter une table mensuelle. La table officielle est publiée sur be.brussels.
Exemples chiffrés
À Bruxelles, l'indice de départ est celui du mois précédant la signature du bail ; le nouvel indice est celui du mois précédant l'anniversaire de l'entrée en vigueur.
Cas 1 — Bail entré en vigueur en avril 2021, PEB E
- Signé le 10 mars 2021, entré en vigueur le 1ᵉʳ avril 2021 (avant le 14/10/2022 ✓) → facteur de correction applicable
- Loyer de base : 850 € — indexation au 1ᵉʳ avril 2026 — indice de départ (février 2021) : 110,39 ; nouvel indice (mars 2026) : 137,78
- Formule ordinaire : 850 × (137,78 ÷ 110,39) = 1 060,90 €
- Facteur E du mois d'avril : 0,965766823
- Loyer indexé : 1 060,90 × 0,965766823 = 1 024,58 €
Cas 2 — Bail entré en vigueur en décembre 2022, PEB E
- Signé le 8 novembre 2022, entré en vigueur le 1ᵉʳ décembre 2022 (à partir du 14/10/2022) → pas de facteur de correction
- Loyer de base : 850 € — indexation au 1ᵉʳ décembre 2025 — indice de départ (octobre 2022) : 127,92 ; nouvel indice (novembre 2025) : 136,49
- Loyer indexé : 850 × (136,49 ÷ 127,92) = 906,95 €
Cas 3 — Bail entré en vigueur en juin 2021, PEB G
- Signé le 20 mai 2021, entré en vigueur le 1ᵉʳ juin 2021 (avant le 14/10/2022 ✓) → facteur de correction applicable
- Loyer de base : 850 € — indexation au 1ᵉʳ juin 2026 — indice de départ (avril 2021) : 110,93 ; nouvel indice (mai 2026) : 139,22
- Formule ordinaire : 850 × (139,22 ÷ 110,93) = 1 066,77 €
- Facteur F/G du mois de juin : 0,944248135
- Loyer indexé : 1 066,77 × 0,944248135 = 1 007,30 €
- Avec un PEB E, le facteur serait plus favorable ; avec un PEB A à D, il n'y aurait aucun facteur (100 %)
Comment trouver son PEB à Bruxelles ?
Le certificat PEB est obligatoire pour toute mise en location à Bruxelles. Pour le retrouver :
- Consulter votre bail (souvent annexé en copie)
- Contacter le certificateur agréé qui l'a établi (validité 10 ans)
- Vérifier la base de données publique de Bruxelles Environnement
- Faire établir un nouveau certificat (250-400 € selon surface)
Notre guide dédié : comment trouver le PEB de votre logement.
Questions fréquentes — PEB Bruxelles
Quel coefficient PEB s'applique à mon bail bruxellois ? + −
Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 : 100 % pour PEB A-D ; facteur de correction mensuel pour PEB E (≈0,945–0,990) et F/G (≈0,891–0,980) selon le mois anniversaire. Pour les baux entrés en vigueur à partir du 14 octobre 2022 : aucun facteur (formule ordinaire à 100 %, peu importe le PEB). Pendant la période temporaire du 14/10/2022 au 13/10/2023, d'autres règles s'appliquaient : 100 % pour A-D, 50 % maximum de l'indexation pour E, aucune indexation pour F, G et sans PEB.
Le coefficient varie-t-il pendant l'année ? + −
Oui. Le facteur de correction varie selon le mois anniversaire de l'entrée en vigueur du bail (tables mensuelles officielles ; octobre est scindé en deux). Notre calculateur applique automatiquement la bonne valeur.
Mon PEB est inconnu : ai-je le droit d'indexer ? + −
Non. Sans certificat PEB valide communiqué au locataire, aucune indexation n'est due à Bruxelles — quelle que soit la date du bail. Faire établir un nouveau certificat (10 ans validité) et le communiquer au locataire débloque la situation.
Mon logement est passé de PEB G à E après rénovation : que se passe-t-il ? + −
Le facteur de correction dépend de la classe PEB : ≈0,945–0,990 pour E, ≈0,891–0,980 pour F/G, et aucun facteur pour A à D. Pour savoir comment un nouveau certificat obtenu en cours de bail est pris en compte, référez-vous à la page officielle de be.brussels. Dans tous les cas, une demande tardive ne rétroagit que sur les 3 mois précédant le mois de la demande.
À quelle adresse vérifier le PEB de mon logement ? + −
Sur la base de données publique de Bruxelles Environnement, ou en contactant le certificateur agréé qui a établi votre PEB.