Kan men in Brussel een huur indexeren zonder EPC-certificaat?

Kort antwoord

Nee: in Brussel is het onmogelijk een huur te indexeren zonder EPC-certificaat. De verhuurder moet over een geldig certificaat beschikken en het aan de huurder hebben bezorgd vóór hij de indexering vraagt — ongeacht de energieklasse van de woning. En voor huurovereenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking traden met een EPC E, F of G, vermindert bovendien een permanente correctiefactor het geïndexeerde bedrag.

De Brusselse regel: twee voorafgaande voorwaarden

Indexering is nooit automatisch: de verhuurder moet ze vragen, één keer per jaar, op de verjaardag van het contract. In Brussel legt de Brusselse Huisvestingscode (art. 224/2) sinds 14 oktober 2022 twee voorafgaande voorwaarden op voor elke indexering:

1. het schriftelijke huurcontract moet geregistreerd zijn (een verplichting die al bestond — zie onze gids niet-geregistreerd contract: kan men indexeren?);
2. het EPC-certificaat van de woning moet geldig zijn op het moment van de indexering én aan de huurder zijn bezorgd.

Ontbreekt één van beide voorwaarden, dan is de indexering niet verschuldigd. Concreet, aan de EPC-kant:

Het certificaat moet geldig zijn op het moment van de indexering, niet enkel bij de ondertekening van het contract. Een certificaat uit 2016 dat vervallen is, volstaat dus niet meer: de verhuurder moet het vernieuwen vóór hij indexeert.

Contracten van vóór 14 oktober 2022: de correctiefactor E-F-G

Voor huurovereenkomsten die vóór 14 oktober 2022 in werking traden, past het Brussels Gewest bovendien een permanente correctiefactor toe wanneer de woning klasse E, F of G heeft. Die factor, eens en voorgoed in de wet vastgelegd, hangt af van de verjaardagsmaand van het contract. Drie cumulatieve voorwaarden:

1. het contract trad in werking vóór 14 oktober 2022;
2. het EPC-certificaat van de woning is E, F of G;
3. de woning wordt verhuurd op de private of publieke markt (behalve OVM-woningen en Woningfonds).

De klassen A tot D indexeren aan 100% volgens de klassieke federale berekening. Contracten gesloten vanaf 14 oktober 2022 vallen buiten de factor — maar blijven onderworpen aan de certificaatverplichting.

Het detail van de coëfficiënten maand per maand vindt u op onze pagina EPC-factoren in Brussel.

Cijfervoorbeeld: hetzelfde contract, drie resultaten

Neem een Brussels huurcontract getekend op 1 maart 2021, basishuur 900 €, geïndexeerd op de verjaardag van maart 2026 (echte Statbel-gezondheidsindexen, basis 2013):

Het verschil is allesbehalve symbolisch: tussen “EPC C” en “geen certificaat” bedraagt het verschil 225,59 € per maand, ofwel meer dan 2 700 € per jaar. Een certificaat laten opstellen kost een fractie van dat bedrag — voor een verhuurder is niet in orde zijn financieel de slechtste optie.

U kunt deze berekening met uw eigen contract overdoen op de indexeringstool voor Brussel.

Verhuurder: hoe in orde komen

1. Controleer of er een certificaat bestaat en of het nog geldig is. Onze gids hoe uw EPC-certificaat terugvinden beschrijft de stappen.
2. Laat indien nodig een certificaat opstellen door een residentiële certificateur erkend door Leefmilieu Brussel.
3. Bezorg het certificaat aan de huurder (bij voorkeur schriftelijk, met bewijs).
4. Indexeer op de volgende verjaardag van het contract, met toepassing van de correctiefactor als uw contract dateert van vóór 14 oktober 2022 met een EPC E, F of G.

Let op: de indexering is niet verschuldigd voor de periodes waarin de voorwaarden niet vervuld waren. Eens in orde gelden de algemene regels van terugwerkende kracht — de schriftelijke vraag heeft slechts terugwerkende kracht voor de drie maanden voorafgaand aan de maand van de vraag, en enkel voor periodes waarin de indexering effectief verschuldigd was. Het detail staat in onze gids over retroactieve indexering.

Huurder: wat doen bij een indexering zonder EPC-certificaat?

Als uw verhuurder een indexering toepast zonder u ooit een geldig EPC-certificaat te hebben bezorgd, is de wettelijke voorwaarde niet vervuld. U kunt:

• schriftelijk een kopie van het geldige EPC-certificaat vragen;
• de indexering weigeren zolang de voorwaarde niet vervuld is (zie kan men een indexering weigeren?);
• de terugbetaling vorderen van onterecht betaalde indexeringen als u een indexering betaalde terwijl de voorwaarden niet vervuld waren;
• bij een geschil de vrederechter van de ligging van de woning inschakelen — de verzoeningsprocedure is gratis.

Het detail van uw rechten vindt u in onze gids over de rechten van de huurder bij indexering.

Bronnen: be.brussels — Indexering van de huurprijzen (Brussels Hoofdstedelijk Gewest), be.brussels — Indexering met correctiefactor, Bruxelles-J — Le loyer, Brusselse Huisvestingscode (art. 224/2, ordonnantie van 11 oktober 2022), Statbel-gezondheidsindexen.