Peut-on indexer un loyer sans certificat PEB à Bruxelles ?

Réponse en bref

Non : à Bruxelles, il est impossible d’indexer un loyer sans certificat PEB. Depuis les mesures liées à la performance énergétique, le bailleur doit disposer d’un certificat PEB valide et l’avoir communiqué au locataire avant de demander l’indexation — quelle que soit la classe énergétique du logement. Et pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G, un facteur de correction permanent réduit en plus le montant indexé.

La règle bruxelloise : deux conditions préalables

L’indexation du loyer n’est jamais automatique : elle doit être demandée par le bailleur, une fois par an, à la date anniversaire du bail. À Bruxelles, depuis le 14 octobre 2022, le Code bruxellois du Logement (art. 224/2) impose deux conditions préalables à toute indexation :

1. le bail écrit doit être enregistré (une obligation qui existait déjà — voir notre guide bail non enregistré : peut-on indexer ?) ;
2. le certificat PEB du logement doit être valide au moment où l’indexation est demandée, et avoir été communiqué au locataire.

Si une seule de ces conditions manque, l’indexation n’est pas due. Concrètement, côté PEB :

Situation	Indexation possible ?
Certificat PEB valide, communiqué au locataire (et bail enregistré)	✅ Oui (avec facteur de correction si bail pré-14/10/2022 et PEB E, F ou G)
Certificat PEB expiré	❌ Non — il faut d’abord faire établir et communiquer un nouveau certificat
Pas de certificat PEB du tout	❌ Non — aucune indexation tant que la condition n’est pas remplie

Le certificat doit être valide au moment de l’indexation, pas seulement à la signature du bail. Un certificat remis en 2016 et arrivé à échéance ne suffit donc plus : le bailleur doit le renouveler avant d’indexer.

Baux d’avant le 14 octobre 2022 : le facteur de correction E-F-G

Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022, la Région bruxelloise applique en plus un facteur de correction permanent quand le logement est classé E, F ou G. Ce facteur, fixé une fois pour toutes dans la loi, dépend du mois anniversaire du bail. Trois conditions cumulatives :

1. le bail a pris effet avant le 14 octobre 2022 ;
2. le certificat PEB du logement est E, F ou G ;
3. le logement est loué sur le marché privé ou public (hors logements SISP et Fonds du Logement).

Les classes A à D indexent à 100 % selon le calcul fédéral classique. Les baux signés à partir du 14 octobre 2022 ne sont pas concernés par le facteur — mais restent soumis à l’obligation de certificat.

Le détail des coefficients mois par mois est sur notre page facteurs PEB à Bruxelles.

Exemple chiffré : le même bail, trois résultats

Prenons un bail bruxellois signé le 1er mars 2021, loyer de base de 900 €, indexé à l’anniversaire de mars 2026 (indices santé Statbel réels, base 2013) :

Cas	Calcul	Loyer indexé
PEB C (certificat valide)	900 × (138,06 / 110,39)	1 125,59 €
PEB F (certificat valide)	1 125,59 € × 0,935992433	1 053,54 €
Sans certificat PEB	indexation impossible	900,00 €

L’écart est loin d’être symbolique : entre “PEB C” et “pas de certificat”, la différence est de 225,59 € par mois, soit plus de 2 700 € par an. Faire établir un certificat coûte une fraction de ce montant — pour un bailleur, ne pas être en règle est la pire option financière.

Vous pouvez reproduire ce calcul avec votre propre bail sur le calculateur d’indexation pour Bruxelles.

Bailleur : comment se mettre en règle

1. Vérifier si un certificat existe et sa validité. Notre guide comment retrouver son certificat PEB détaille les démarches.
2. Faire établir un certificat si nécessaire, par un certificateur résidentiel agréé par Bruxelles Environnement.
3. Communiquer le certificat au locataire (de préférence par un écrit dont vous gardez la trace).
4. Indexer à la prochaine date anniversaire, en appliquant le facteur de correction si votre bail est antérieur au 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G.

À noter : l’indexation n’est pas due pour les périodes où les conditions n’étaient pas remplies. Une fois en règle, les règles générales de rétroactivité s’appliquent — la demande écrite n’a d’effet rétroactif que pour les trois mois précédant celui de la demande, et uniquement pour des périodes où l’indexation était effectivement due. Le détail est dans notre guide sur l’indexation rétroactive.

Locataire : que faire si on vous indexe sans certificat PEB ?

Si votre bailleur applique une indexation alors qu’il ne vous a jamais communiqué de certificat PEB valide, la condition légale n’est pas remplie. Vous pouvez :

• demander par écrit la copie du certificat PEB valide ;
• refuser l’indexation tant que la condition n’est pas remplie (voir peut-on refuser une indexation ?) ;
• réclamer le remboursement des indexations indûment versées si vous avez payé une indexation appliquée sans que les conditions soient remplies ;
• en cas de blocage, saisir le juge de paix du lieu du logement — la procédure de conciliation est gratuite.

Le détail de vos droits est dans notre guide sur les droits du locataire face à l’indexation.

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Sources : be.brussels — Indexation des loyers (Région de Bruxelles-Capitale), be.brussels — Indexation avec facteur de correction, Bruxelles-J — Le loyer, Code bruxellois du Logement (art. 224/2, ordonnance du 11 octobre 2022), indices santé Statbel.