Y a-t-il un plafond à l'indexation d'un loyer en Belgique ?
Pas de plafond en pourcentage en Belgique, mais un facteur de correction PEB à Bruxelles et en Flandre et une méthode particulière en Wallonie. Détail régional.
Réponse en bref
En Belgique, aucun plafond en pourcentage n’encadre l’indexation des loyers
résidentiels : la formule officielle (Loyer × Nouvel indice ÷ Indice de départ) suit
mécaniquement l’indice santé Statbel, quelle que soit son ampleur. Les seules limites sont
régionales et liées au PEB. À Bruxelles (baux entrés en vigueur avant le 14/10/2022, PEB E,
F ou G) et en Flandre (contrats entrés en vigueur avant le 1/10/2022, EPC D, E, F ou absent),
le loyer indexé est multiplié par un facteur de correction d’environ 0,89 à 0,99. En
Wallonie, la période de plafonnement s’est terminée le 31 octobre 2023, mais les baux PEB D à G
qu’elle a touchés se réindexent depuis selon une méthode particulière qui repart du loyer adapté.
Plafond effectif maximum : le facteur le plus bas (≈ 0,891) ramène le loyer indexé à environ 89 % du résultat de la formule — PEB F ou G à Bruxelles, EPC E, F ou absent en Flandre, pour les seuls baux antérieurs à octobre 2022. Calculer le montant pour votre situation via le calculateur.
Le principe : pas de plafond fédéral
La formule d’indexation — article 1728bis de l’ancien Code civil, reprise par l’article 26 du décret wallon du 15 mars 2018 et par l’article 34 du décret flamand sur la location d’habitations — n’impose aucun maximum en pourcentage à l’indexation annuelle. Elle est neutre :
Loyer indexé = Loyer de base × (Indice santé du mois précédant l’anniversaire de l’entrée en vigueur ÷ Indice de départ)
L’indice de départ est celui du mois précédant la signature à Bruxelles et en Wallonie, et du mois précédant l’entrée en vigueur en Flandre (baux conclus depuis 2019). Si l’indice santé monte de 9 % en un an (cas de 2022), le loyer monte de 9 %. S’il baisse (rare mais possible), en théorie le loyer indexé baisserait — la question est discutée et le cas est rarissime ; consultez un professionnel.
Pour la formule complète et nos sources légales, voir notre méthodologie.
Les vrais plafonds : les corrections PEB régionales
Là où la formule n’impose rien, les trois régions ont introduit des mécanismes de réduction qui jouent comme un plafond de fait sur les logements peu performants énergétiquement.
Bruxelles : facteur de correction uniquement pour les anciens baux
| Classe PEB | Régime actuel | Effet sur le loyer indexé |
|---|---|---|
| A, B, C, D | 100 % | Formule ordinaire complète |
| E | × facteur ≈ 0,945 à 0,990 | Réduit d’environ 1 à 5,5 % |
| F, G | × facteur ≈ 0,891 à 0,980 | Réduit d’environ 2 à 11 % |
Ce facteur de correction (article 224/2, § 1er/2 du Code bruxellois du Logement — ordonnance du 13 octobre 2022, puis ordonnance du 13 octobre 2023, en vigueur le 14 octobre 2023) ne s’applique qu’aux baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022. Il multiplie le résultat complet de la formule, et sa valeur dépend du mois anniversaire. Pour les baux entrés en vigueur à partir du 14 octobre 2022 : indexation à 100 %, toutes classes. Dans tous les cas, aucune indexation n’est due à Bruxelles si le bail n’est pas enregistré ou si le certificat PEB n’a pas été communiqué au locataire. Détail dans notre page Bruxelles.
Flandre : facteur de correction pour les contrats d’avant octobre 2022
| Label EPC | Régime actuel | Effet sur le loyer indexé |
|---|---|---|
| A+, A, B, C | 100 % | Formule ordinaire complète |
| D | × facteur ≈ 0,945 à 0,980 | Réduit d’environ 2 à 5,5 % |
| E, F ou sans EPC | × facteur ≈ 0,891 à 0,960 | Réduit d’environ 4 à 11 % |
Le décret flamand du 3 octobre 2022 (article 4) applique ces facteurs depuis le 1ᵉʳ octobre 2023, sans date de fin, aux seuls contrats entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022. Les contrats plus récents sont indexés à 100 %, quel que soit le label. Le label G n’existe pas en Flandre (l’échelle va de A+ à F), et un EPC expiré équivaut à une absence d’EPC. Le facteur cesse de s’appliquer si le bailleur obtient un nouvel EPC A+, A, B ou C (un passage de E ou F à D fait basculer vers le facteur D) ou en cas de nouveau contrat.
Wallonie : fin de la période, mais méthode particulière permanente
La Wallonie a connu une période de plafonnement entre le 1ᵉʳ novembre 2022 et le 31 octobre 2023 (décret du 19 octobre 2022, toujours en vigueur). Depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, il n’y a pas de facteur multiplicatif, mais les baux PEB D à G ou sans certificat, entrés en vigueur avant le 1ᵉʳ novembre 2022, qui ont eu un anniversaire pendant cette période se réindexent selon une méthode particulière permanente : le calcul repart du loyer adapté de cette période, avec pour indice de départ celui du mois précédant cet anniversaire. Les classes A à C et les baux plus récents suivent la formule ordinaire à 100 %.
Exemple officiel du SPW : loyer de 600 €, bail signé en septembre 2019 et entré en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2019, PEB E. Loyer adapté au 1ᵉʳ novembre 2022 : 665,24 € (au lieu de 703,69 €) ; au 1ᵉʳ novembre 2023 : 667,22 €, contre 705,79 € avec la formule ordinaire.
Détail sur notre page Wallonie.
Tableau récapitulatif des plafonds par région et par classe
Régime actuel (septembre 2026)
| Région | Baux concernés | Méthode | Ordre de grandeur |
|---|---|---|---|
| Bruxelles | Entrés en vigueur avant le 14/10/2022, PEB E, F ou G | Résultat de la formule × facteur de correction | E ≈ 0,945-0,990 · F-G ≈ 0,891-0,980 |
| Flandre | Entrés en vigueur avant le 1/10/2022, EPC D, E, F ou absent | Résultat de la formule × facteur de correction | D ≈ 0,945-0,980 · E, F, sans EPC ≈ 0,891-0,960 |
| Wallonie | Entrés en vigueur avant le 1/11/2022, PEB D à G ou sans certificat, avec anniversaire entre le 1/11/2022 et le 31/10/2023 | Loyer adapté de 2022-2023 × (nouvel indice ÷ indice du mois précédant cet anniversaire) | Pas de facteur : dépend du loyer adapté |
| Tous les autres baux | Bonnes classes PEB, ou baux plus récents | Formule ordinaire | 100 % |
Pour mémoire : les périodes temporaires de 2022-2023 (terminées)
| Région | Période | Règle alors applicable |
|---|---|---|
| Bruxelles | 14/10/2022 → 13/10/2023 | A, B, C, D : 100 % · E : 50 % maximum de l’indexation · F, G et sans PEB : aucune indexation |
| Flandre | 1/10/2022 → 30/9/2023 | A+, A, B, C : 100 % · D : la moitié de la hausse · E, F et sans EPC : aucune indexation |
| Wallonie | 1/11/2022 → 31/10/2023 | A, B, C : 100 % · D : 75 % de la hausse · E : 50 % · F, G et sans certificat : aucune indexation |
Pendant ces périodes, et seulement pendant elles, le calcul portait sur une part de la hausse. Ces pourcentages ne s’appliquent plus à aucune indexation demandée aujourd’hui.
Exemples chiffrés du plafond effectif
Pour un loyer de base de 800 €/mois, bail signé et entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2020, indexé au 1ᵉʳ juillet 2026 (indice de départ juin 2020 : 110,05 ; nouvel indice juin 2026 : 139,08 ; formule ordinaire : 800 × 139,08 ÷ 110,05 = 1 011,03 €) :
| Cas | Formule ordinaire | Correction | Loyer indexé |
|---|---|---|---|
| Wallonie, PEB B | 1 011,03 € | aucune | 1 011,03 € |
| Wallonie, PEB G (anniversaire du 1/7/2023 dans la période) | 1 011,03 € | méthode du loyer adapté | 962,74 € |
| Bruxelles, PEB D | 1 011,03 € | aucune | 1 011,03 € |
| Bruxelles, PEB G | 1 011,03 € | × 0,952238571 | 962,74 € |
| Flandre, EPC D | 1 011,03 € | × 0,976119286 | 986,89 € |
| Flandre, EPC F | 1 011,03 € | × 0,952238571 | 962,74 € |
Pour un bail signé et entré en vigueur le 1ᵉʳ juillet 2024 (donc après les dates charnières), à Bruxelles comme en Flandre, aucune correction ne s’applique quelle que soit la classe : 800 × (139,08 ÷ 131,92) = 843,42 € au 1ᵉʳ juillet 2026.
Pour votre situation exacte, le calculateur applique automatiquement la bonne correction en fonction de la région, du PEB et des dates de signature et d’entrée en vigueur.
Pourquoi la loi belge n’a-t-elle pas fixé de plafond fédéral ?
Trois raisons historiques :
- Équilibre contractuel — l’indexation est conçue comme une simple mise à jour du loyer initial face à l’inflation. La fixer à un plafond reviendrait à organiser une perte de valeur réelle pour le bailleur, ce qui décourage l’investissement locatif.
- Logique macro-économique — l’indice santé exclut déjà les composantes les plus volatiles (carburants, tabac, alcool). Le législateur de 1993 a estimé que cette pondération était suffisante pour amortir les chocs.
- Subsidiarité régionale — depuis la sixième réforme de l’État (2014), les régions sont compétentes en matière de logement. Elles peuvent donc moduler les règles par des mécanismes propres (ex. facteurs de correction PEB), ce qui rend un plafond fédéral redondant.
Et les mesures exceptionnelles (gel) ?
En période d’inflation extrême (>5 % annuel), le législateur peut intervenir ponctuellement pour geler ou plafonner l’indexation. Cela s’est produit dans les trois régions :
- Wallonie : du 1ᵉʳ novembre 2022 au 31 octobre 2023, limitation pour les PEB D (75 % de la hausse), E (50 %) et F, G ou sans certificat (aucune indexation) ; l’effet reste ancré par la méthode particulière du décret du 19 octobre 2022
- Bruxelles : du 14 octobre 2022 au 13 octobre 2023, 50 % maximum de l’indexation pour les PEB E et aucune indexation pour les PEB F, G ou absents (ordonnance du 13 octobre 2022) ; remplacé depuis le 14 octobre 2023 par le facteur de correction
- Flandre : du 1ᵉʳ octobre 2022 au 30 septembre 2023, la moitié de la hausse pour les EPC D et aucune indexation pour les EPC E, F ou absents (décret du 3 octobre 2022, article 3) ; remplacé depuis le 1ᵉʳ octobre 2023 par le facteur de correction (article 4)
Ces mesures sont temporaires dans leur principe, mais leurs effets ont été pérennisés pour les baux concernés. En septembre 2026, aucune mesure de gel n’est en vigueur : seules subsistent les règles permanentes régionales décrites ci-dessus.
Cas particulier : l’indexation négative
Théoriquement, si l’indice santé baisse entre la signature et la date d’anniversaire (déflation), la formule produit un loyer inférieur au loyer initial. La question de savoir si cette baisse s’impose est discutée, et nous ne connaissons pas de règle qui la tranche :
- Première lecture : l’indexation négative est applicable (la formule est neutre)
- Seconde lecture : l’indexation est un droit, donc le bailleur peut renoncer à un résultat défavorable
- Pratique : le cas est rarissime ; s’il se présente, consultez un professionnel
En 2026, la question reste théorique.
Pour aller plus loin
- Calculer l’indexation et son plafond exact — correction PEB appliquée automatiquement
- Indexation après 5 ans — cumul historique vs plafond annuel
- Peut-on refuser une indexation ? — motifs valables liés au PEB
- Indexation Wallonie — période 2022-2023 et méthode particulière
- Indexation Bruxelles — détail du facteur de correction
- Indexation Flandre — détail du facteur de correction flamand
- Quand peut-on indexer ? — calendrier annuel
- Méthodologie complète — sources légales et formule
Le « plafond » n’est pas une notion juridique au niveau fédéral. C’est en revanche une réalité opérationnelle à Bruxelles et en Flandre pour les baux antérieurs à octobre 2022 — et un effet durablement ancré en Wallonie pour les baux D à G passés par la période 2022-2023 — et c’est précisément la classe énergétique du logement qui en fixe le seuil. Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un avis juridique.
Questions fréquentes
Existe-t-il un plafond légal en pourcentage pour l'indexation d'un loyer en Belgique ? + −
Non, il n'existe aucun plafond exprimé en pourcentage. Ni l'article 1728bis de l'ancien Code civil ni les textes régionaux qui ont repris sa formule n'imposent de limite supérieure : si l'indice santé monte de 9 % une année, l'indexation peut suivre la même hausse. Les seules limites actuelles sont régionales et liées au PEB : à Bruxelles et en Flandre, un facteur de correction (d'environ 0,89 à 0,99) réduit le loyer indexé des logements énergivores dont le bail est entré en vigueur avant octobre 2022 ; en Wallonie, une méthode particulière s'applique aux baux PEB D à G plafonnés en 2022-2023.
Le gel des loyers de 2022-2023 est-il encore en vigueur ? + −
Non. Les limitations temporaires ont pris fin le 30 septembre 2023 en Flandre, le 13 octobre 2023 à Bruxelles et le 31 octobre 2023 en Wallonie. Elles ont toutefois laissé un régime permanent. À Bruxelles (depuis le 14 octobre 2023) et en Flandre (depuis le 1er octobre 2023), un facteur de correction multiplie le loyer indexé des baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 (Bruxelles, PEB E, F ou G) ou avant le 1er octobre 2022 (Flandre, EPC D, E, F ou absent). En Wallonie, les baux PEB D à G ou sans certificat qui ont eu un anniversaire pendant la période se calculent désormais à partir du loyer adapté de cette période (décret du 19 octobre 2022, toujours en vigueur).
Quel est le maximum effectif d'indexation pour un logement classé G ? + −
Cela dépend de la région et de la date d'entrée en vigueur du bail. À Bruxelles, si le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, le résultat de la formule ordinaire est multiplié par un facteur d'environ 0,891 à 0,980 selon le mois anniversaire ; pour un bail plus récent, l'indexation est de 100 % (à condition, dans les deux cas, que le bail soit enregistré et le certificat PEB communiqué au locataire). En Flandre, le label G n'existe pas : les plus mauvais labels (E, F ou absence d'EPC) subissent un facteur d'environ 0,891 à 0,960 pour les contrats entrés en vigueur avant le 1er octobre 2022. En Wallonie, un bail PEB G qui a eu un anniversaire entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023 repart du loyer adapté de cette période : il reste durablement sous la formule ordinaire. L'interdiction totale d'indexer les PEB F et G ne valait que pendant les périodes temporaires de 2022-2023.
L'indexation peut-elle dépasser l'inflation des prix ? + −
Oui théoriquement, parce que l'indice santé exclut les carburants et le tabac, et peut donc évoluer différemment de l'indice général des prix. En pratique, sur les dix dernières années, l'indice santé suit de très près l'inflation générale. Sur 2022-2023, l'indice santé a même légèrement freiné l'inflation (~9 % vs ~10 % sur l'IPC), ce qui a évité le pire pour les locataires belges.
Le bailleur peut-il renoncer volontairement à appliquer le plafond ? + −
La question n'a pas de sens dans le sens commun : il n'y a pas de plafond à 'lever'. Le bailleur peut soit appliquer l'indexation pleine selon la formule, soit renoncer à indexer (totalement ou partiellement). Renoncer à une partie de la hausse est juridiquement possible mais doit alors être notifié clairement.
Que se passe-t-il si l'inflation explose à nouveau (10-15 % par an) ? + −
Sans intervention politique, l'indexation suit mécaniquement l'indice santé, sans plafond fédéral. Une inflation à 15 % génèrerait une hausse de loyer de 15 % la même année. Historiquement, c'est précisément dans ces situations que les régions interviennent par des mesures temporaires (gel ou plafonnement). En 2026, aucune mesure de gel n'est en vigueur, mais l'expérience 2022-2023 montre qu'un dispositif peut être réactivé en quelques semaines en cas de crise.
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